öğrenmeye hoşgeldiniz: mortgages turkiyede yerlesik bankalar

BÖLÜM 1-GENEL OLARAK MORTGAGE

MORTGAGE NEDİR?

Mortgage sistemini en genel olarak kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak tanımlayabiliriz. Türkiye’de nüfusun ancak yarısının konut sahibi olduğu düşünülürse, bu sistem çok büyük bir kesimi yakından ilgilendiriyor. Mortgage sisteminin şu anda konut alırken kullanım oranı sadece yüzde 3’lerde olan bankaların konut kredisi kullanımı oranını da patlatması gerekiyor.

Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor. Ancak en bilinen yöntemler Amerikan ve Alman modeli olarak adlandırılıyor.

Yöntemlerin özü, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.

Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.

"Mortgage" sisteminin var olan konut kredilerinden en büyük farkı çok daha uzun vadelere yayılması. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu olması, aylık ödemeleri kira ödemeleri derekesine indiriyor. Zaten sisteme “kira öder gibi ev sahibi olma” sloganını atfedilmesine neden olan da işte bu.

Türkler, dünyada gayrimenkul edinmeye en düşkün millet olarak biliniyor. İnsanımız, sahip olduğu gayrimenkuller oranında kendisini güvende sayıyor. Konutu olmayanlar, ömür boyu oluşturdukları birikimle mülk edinirken, konutu olanlar da ikinciyi üçüncüyü alıp çocuklarına bırakabilmeyi amaçlıyor. Oysa ülkemizde, vatandaşın kendi imkanlarıyla mülk edinebilmesi çok zor, hatta neredeyse imkansız. İşte bu noktada hükümetlere iş düşüyor. Vatandaşın ev sahibi olma özlemini gerçekleştirecek tek formül, yurt dışındaki yaygın yöntemle, kira öder gibi ev almanın yolunu açmak. Zira, sosyal devlet anlayışında, vatandaşların konut sahibi olmalarını sağlamak ve kolaylaştırmak hükümetlerin temel görevlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bunun yöntemi de, konut edinmek isteyenleri konut kredileriyle desteklemektir.

ABD ve Avrupa pazarlarında 45 yıl önce devreye giren mortgage sistemi yaygınlaşmalı, ev almak için toplu paraya ihtiyaç kalmamalıdır. Bankacılık, Amerika ve Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrılmaz bir parçası haline gelmelidir. Bugünlerde üstte bahsettiğimiz tabloya paralel gelişmeler nihayet yaşanıyor. Gayrimenkul leasing'i ve ipotek iki yeni enstrüman olarak piyasaya girdi.

Yıllarca uzun vadeli kredi olanaklarından yoksun kalan gayrimenkul sektörü, ekonominin düzelmesiyle birlikte, düşen faizlerin de etkisiyle önce 10, sonra da 20 yıllık vadeleri konuşur oldu. Birkaç bankanın öncülüğünde başlayan bu uygulama, yakın geçmişte bir kez daha gündeme gelmişti. Ancak 2000 ve 2001 yılında yaşanan ekonomik krizler dolayısıyla yaygınlaşma fırsatı bulamadı. Ayrıca, o dönemde gerçekçi olmayan bir kredi geri ödeme sistemi uygulanmaktaydı. Bu kez başarılı olabilmek için öncelikle geri ödemede reel inşaat maliyetlerindeki artışın esas alınmalıdır. Konut finansmanının devlet tarafından kooperatiflere aktarılması içinde bulunduğumuz ortamda mümkün olmadığından, gelişmiş ülkelerde yaygın şekilde kullanılan ipotekli konut finansman modeli devreye sokulmalıdır. Nitekim, piyasaların istikrara kavuşmasıyla birlikte, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren giderek artan bir şekilde ipotekli konut kredisi verilmeye başlanmıştır.

Emlak sektörü eski parlak günlerine dönmek için profesyonelce hareket etmek zorundadır. Gelişmiş batılı ülkelerdeki mekanizmaların ülkemizde de işletilebilmesi için ekonomik istikrarın sağlanmalı, enflasyon aşağı çekilmeli, faiz oranlarının gerilemeli ve gelir dağılımının düzeltilmelidir.

Türkiye'de, mortgage'in, yapımı tamamlanmamış konutlar için olduğuna dair yanlış bir algılama vardır. Yurtdışında bu sistem bitmiş konutlarda uygulanmaktadır. Dolayısıyla mortgage bir inşaat finansman modeli değil, vatandaşın konut edinmesini sağlayan bir sistemdir.

2005 yılında yasal düzenlemeler tamamlanırsa ipoteğe dayalı, kira öder gibi konut sahibi olmayı sağlayan "Mortgage" sistemi devreye girecek.

Mortgage olarak bilinen "ipotek bankacılığı" sistemiyle kira öder gibi ev sahibi olma modeli, 2005 yılında Türkiye'de de hayata geçecek. Türkiye'de nüfusun ancak yarısı konut sahibi. Banka kredisiyle konut sahibi olma oranını ise ancak yüzde 3'lerde.
Türk Dil Kurumu (TDK), ''tutu, ipotek, rehin'' anlamına gelen ve son günlerde sıkça kullanılan ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satış''ı önerdi.

Tutulu satış sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlayacaktır.

Mortgage sistemine göre:

• Vatandaş önce ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
• Dairenin değerinin yüzde 25'i cebinde olacak. Kalan tutar için kredi talep edecek. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
• Ev kredisi talep eden, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
• Evin değeri belirlendikten sonra banka verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek alacak.
• Vatandaş, örneğin 100 milyarlık daire için müteahhide 25 milyar ödeyecek, geri kalanı mortgage kuruluşuna borçlanacak.
• Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.
• Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek.
• Bunun için İFK kurulacak. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak.
• İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.

Mortgage'ın avantajları:
• Mevcut kira bedeli kadar aylık taksitlerle 20-30 yılda ev sahibi olunacak.
• Sisteme dahil olacak konutta depreme dayanıklı olma şartı aranacak. Güven artacak.
• Sistemle emlak piyasası düzene girecek. Ev fiyatları belli bir marjda artacak.

MORTGAGE PİYASASI NASIL İŞLİYOR?

Mortgage piyasasında iki tip piyasa vardır. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşmaktadır. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınmaktadır. İkinci el piyasada ise finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satmaktadır. İkinci el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engellemekte ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı olmaktadır.

Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar da olsa uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır.

MORTGAGE SİSTEMİ İLE NASIL EV SAHİBİ OLUNUR?ÖDEMELER NASIL YAPILIR?

Öncelikle satın almayı düşündüğümüz ev için bir takım ön incelemeler yapmamız gerekiyor. Yapı sağlamlığı belgesi var mı? Bina yaşı nedir? Bulunduğu bölgenin deprem riski nedir? Bunlar direkt olarak talep edeceğimiz ev kredilerini etkilemeyecek ama ödeyeceğimiz toplam rakamlarda çok etkili olacak. Neden mi? Çünkü konut kredisi veren kuruluş, kredi vereceği evin en azından borcunuz bitene kadar, ayakta duracağını garanti altına almak isteyecek.

Elbette bunun için sizden evinizi 30 yıl boyunca sigorta ettirmenizi şart koşacak. Eğer deprem riski yüksek, yapı sağlamlığı belgesi olmayan bir evi satın alacaksanız yakında artacak sigorta bedellerini ödemeniz gerekecek.Evet, evimizi çeşitli ölçütlere göre beğenip seçtikten sonra, sıra kredi verecek en uygun kuruluşu ve şartlarını bulmaya kalıyor. Aslında en önemli kısım burası. Henüz kimsenin sözünü etmediği nokta: Tutulu satış'da tek bir ödeme şekli, tek bir seçenek yok. Çok çeşitli ödeme şekilleri, çok çeşitli seçenekler mevcut. Örnek vermek gerekirse:

Sabit faiz oranlı:
Ödeme süresi boyunca yıllık faiz oranı sabitlenmiş mortage seçeneğidir. 30 yıllık geri ödeme süresi boyunca yıllık %7 faiz gibi.
Değişken faiz oranlı:
30 yıllık geri ödeme süresi boyunca ilk yıl %7 , 2. yıl enflasyon oranında artış gibi.

Morgage seçeneklerinden birisini seçtikten sonra, sıra kapanış masraflarının peşin ödenmesi ya da mortgage ödemelerine dahil edilip edilmemesini karar vermeye gelir. Henüz ülkemizde bu seçenek hakkında çok fazla bilgi sahibi olmasak da yurtdışında dilerseniz kapanış masrafları yani ev sigortası, hayat sigortası, eksper masrafı, vergi ve harçlar gibi ek masrafları peşin ödeyebilir veya bunları da ödeme periyoduna yayabilirsiniz.

Mortgage sisteminin orta halli ve sabit geliri olan vatandaşlarımıza çok büyük faydalar sağlayacağı kesin. Zira satılık ev oranlarında bir artış, kiralık ev oranlarında ise uzun vadede bir düşüş bekleniliyor. Bunun nedeni, satılık ev arayacak vatandaşlarımızın sayısının artacak olmasıdır elbette. Kiralık ev İstanbul'da bulmak şimdilerde kolay değilken, bir de bu nedenle kiralık ev sayısı daha da azalırsa ne yaparız bilinmez ama, kendi evinizde kira öder gibi oturmak varken ev sahibine kira ödemeyi de kim ister ki?

BÖLÜM 2-DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE MORTGAGE SİSTEMİNİN DOĞUŞU-GELİŞİMİ-UYGULAMALARI

**Amerika'nın 70 yıllık mortgage uygulamasına kıyasla, Avrupa'nın pek çok ülkesinde bu sistem neredeyse 200 yıldır devam eden bir gelenek halinde. 450 milyon nüfuslu Avrupa Birliği'nin mortgage piyasa hacmi son 10 yılda ikiye katlanarak, 2003 sonu itibariyle 4,2 trilyon Euro'ya ulaştı.

Hollanda, Danimarka gibi ülkelerde toplam kullanılan mortgage kredisi hacmi GSMH'nin yüzde 90-l00'ü seviyelerine ulaşmışken, gelişmekte olan Macaristan, Litvanya, Polonya, Çek Cumhuriyeti gibi ülkelerde bu oran yüzde 5-10 arasındadır. Avrupa Birliği üyeleri arasında mortgage kredilerinin GSMH'ye oranı ortalamada yüzde 45, Amerika' da ise yüzde 71 olmasının en önemli nedenlerinden birisi de sistemin güvencesini sağlamak adına ABD devletinin, kurumları aracılığıyla açık ya da gizli garantör olmasıdır.

Avrupa genelinde mortgage faizleri, tüketicilerin taşımaya istekli olduğu risklere ve finansman kuruluşlarının fonlama yapılarına bağlı olarak sabit ve değişken seçenekleri arasında çok geniş bir ürün yelpazesi sergilemektedir. Avrupa' nın gelişmiş mortgage piyasaları sabit faizli, belirli bir endekse bağlı olarak değişken faizli, tavanlıjtabanlı değişken faizli, esnek ödemeli gibi değişik borçlanma ihtiyaçlarına cevap verebilecek çok çeşitli kredi ürünlerini, çok çeşitli faiz oranları ile sunar.

Bu ürünlerin doğuşu, o ülkenin yasalarından, müşteri tercihlerinden ya da etkili bir fonlama yönteminin eksikliğinden kaynaklanmış olabilir. Mortgage piyasalarındaki bu esneklik sayesinde bankalar, daha yüksek faiz uygulamak kaydıyla, standardın üzerinde kredilendirme oranları (kredinin evin değerine oranı) ile çalışma veya kredi geçmişleri nispeten daha riskli olan tüketicilere de kredi kullandırma şansını elde ederler.

Kuz.ey Avrupa 'da daha gelişmiş Avrupa Birliği'nde konut finansman pazarı yılda ortalama yüzde 8 büyürken, kuzey ve güney ülkeleri arasındaki "kültür" farklılıkları nedeniyle mortgage uygulamaları homojen olmaktan bir hayli uzaktır. Kuzey ülkeleri borçlanma konusunda daha cesur davranırlarken, geleneklerin ve kredi faizlerine belli limitler getiren yasalarının da etkisiyle güney ülkelerinde mortgage kredileri aynı hacimleri yakalayamamıştir.

Kuzey ve güneyarasında uygulama farklarına örnekler vermek gerekirse; 200 yıllık tecrübenin verdiği birikimle mortgage sistemlerinin uygulamada en başarılı örneklerini genelde Kuzey Avrupa ülkeleri arasında görmekteyiz. Bunun en güzel örneği, 1979 yılında ilk mortgage bankasını kuran ve dünyanın en etkin mortgage yapılarından birisine sahip olan Danimarka'dır. Yüzölçümü olarak Türkiye'nin IS'de biri olan 5,4 milyonluk ülke, dünyanın en gelişmiş borsasına sahiptir. Bu hacimde en önemli etken, İpoteğe Dayalı Bonolara(Mortgage Bonosu) talebin yüksek olmasıdır.

Danimarka' da yasal etkenler (tapu, ipotek ve iflas durumlarında teminat olarak alınan konutun nakite çevrilme süreçlerinin çok hızlı işlemesi), süreçverimlilikleri (tek merkezli back office operasyonları), müşteri odaklı yaklaşımlar (her tür ihtiyaca cevap verebilecek çok çeşitli ürün yelpazesi) tüketicilere çok hesaplı kredi kullanma avantajı sunabilmek için gerekli zemini sağlar. Bunun aksine, piyasadaki toplam mortgage kredisi hacminin GSMH'nin yüzde 10'una denk geldiği İtalya' da ise sağlıklı işlemeyen, yavaş süreçler ve yoğun bürokrasi sayesinde çok daha verimsiz bir mortgage sistemi mevcuttur.

SİSTEMİN İŞLEYİŞİ HER ÜLKEDE FARKLI

Sistemlerin etkinliklerini karşılaştırdıgımız zaman, Danimarka ve Hollanda'da bir mortgage kredisinin işleme alınma süresi yaklaşık 34 gün sürerken, Portekiz ve itaiya'da bu süreç 5 haftaya kadar uzayabilmektedir.

Mortgage sürecinin diger ucunda, yani kredinin sorunlu hale gelmesinin ardından ipotek altındaki konutlara el koyma ve kredinin tahsil edilmesi süreleri ise Danimarka ve Hollanda'da 7-8 ay, Portekiz ve italya'da ise 60-63 ayarasında degişmektedir. işlem süreleri uzadıkça dogal olarak hem banka, hem de müşteriler için işlem maliyetleri artmaktadır. Avrupa Birligi ortalamasında işlem maliyetleri evin satınalma bedelinin ortalama yüzde 5'ine denk gelirken, bu oran Yunanistan'da yüzde 16 ile en yüksek, Portekil'de ise yüzde 1 ile en düşük seviyededir.

En büyük 5-6 bankanın tüm mortgage kredilerinin neredeyse yüzde 80'ini kullandırdıgı Danimarka ve Portekiz'de hayli konsantre bir mortgage piyasası hakim olurken, ingiltere, ispanya ve Almanya'da bireyler pek çok farklı banka ve kanaldan sisteme katılabiliyorlar.

**Mayıs 2005-Capital Dergisi,Konut 2005 sf:9-10

TÜRKİYE’DE MORTGAGE SİSTEMİNİN DOĞUŞU

Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.

Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir. Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.

2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet'in incelemesine sunulmuştur.

Türkiye'de konut kredilerinin az olmasının başlıca üç ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak Bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.

Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.

Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanı karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.

İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık %65'i ev sahibi olmuştur.

Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasındadır ve maksimum vade 10 yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.

Türkiye'de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye'de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır.

SPK ile Maliye Bakanlığı'nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir 'İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi'nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.

Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.

Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye'de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.

Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksitini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.

Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir.

İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.

Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir.

Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.

Türkiye'de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO'lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV'nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.

İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye'mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına ulaştırılması planlanmaktadır.

DÜNYADA TÜRKİYE’YE ÖRNEK OLACAK ÜLKELER VAR MI?

Hızlı ipotek endüstrisinin modernizasyonu ve genişlemesini en iyi Güney Amerika gösterir. Brezilya, Arjantin, Şili gibi ülkeler de, Türkiye gibi 1990'ların başında yüksek enflasyon seneryolarından gelmişler ve zaman içinde ipotek pazar modellerini benimsemişlerdir. Arjantin modelini incelersek; ipotek borcu 1994'de 5.2 milyar $'dan, 1998'de 9.4 milyar $'a yükselmiştir. Aynı dönemde ipotek borcu kişi başına yüzde 90'ın üzerine çıkmış ve 137 $'dan 264 $'a çıkmıştır. Eskiden devletin bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek bankası olarak yeniden yapılandırılmıştır.

MORTGAGE NEDEN HENÜZ TÜRKİYE’DE UYGULANAMIYOR?

Mesken ve mesken edinmenin elverişliliği ve karşılanabilirliği modern ve düzgün işleyen bir ekonominin en önemli unsurlarındandır. Ve bir ülkenin sosyal refahı için gereklidir. Türkiye'deki mesken durumu için bazı ciddi ihtiyaçlardan bahsedilebilir ve uzun vadede çözümlere ihtiyaç vardır. Bu aşamada ipotek sistemi, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin üzerindeki finansman yükünü alıyor. Finansal ortalama, ekonomideki en üretken ve randımanlı sektörlerle tasarrufları karşılaştırma işlemi, Türkiye'de çok düzgün çalışmıyor. Çok az ev ipotekle finanse ediliyor. Bunun için üç ana sebep var. Birincisi; Hazine kağıtlarındaki faiz oranlarının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul alımı ya da yatırımı yerine hükümete borç veriyor. İkincisi; Emlak Bankası gibi devlet bankaları, hükümet politikasına göre para yardımı yapıyorlar. Ancak bu sistem ülkenin yüksek nüfusu ve yoğun ev ihtiyaçları yüzünden iyi işlemiyor. Üçüncüsü; daha büyük özel sektör bankaları, endüstriyel holdinglerin parçaları ve kendi gruplarının diğer aktivitelerini finanse ettikleri için şu anda ipotek işine girmek için çok hevesli değiller. Bu yüzden ev almak isteyenler genelde ön ödeme için büyük nakitleri olanlar ya da farklı yollardan borç para bulanlardan oluşuyor. Aslında Türkiye'de geleneksel konut edinme sistemlerinin bazı formları görülebilir:

Kredilendirme sistemi:
Ticari bankalar, mevduat bankaları ve bunun gibi kuruluşlar, gayrimenkul alıcılarına borç veriyor.

Konut Bankacılığı sistemi:
Gayrimenkul almak isteyenler Emlak Bankası gibi hükümet destekli gayrimenkul finansman kurumlarından yardım alıyorlar.

TÜRKİYE’DEKİ İPOTEK SİSTEMİNİN ÖNÜNDEKİ ENGELLER NEDİR VE ZAMANLAMA DOĞRU MU?

Türkiye'deki ve yurtdışındaki birçok işadamı şu andaki durum nedeniyle ipotek finansmanını sorgulayabilirler. Bu durumlar; deprem felaketi, yeni kurulan koalisyon hükümeti, geçen senenin ikinci yarısındaki yaklaşık 6-7 milyar $'lık yabancı sermaye akışı, yüksek faiz oranları... Bu belirsizlik ortamında yabancı yatırımcılar ve diğer borç verenler büyük vaatlerde bulunma konusunda tedbirli davranıyorlar. Aynı zamanda Türkiye pazarının öneminin ve potansiyelinin de farkındalar. İnanıyoruz ki, bu yatırımcılar risklerin nasıl azaltılacağıyla ilgili iyi oturtulmuş bir teklifle karşılaşırlarsa konuyla ilgili destek vereceklerdir. ?u andaki durum özel sektör için güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için emsalsiz bir fırsat sunuyor. Böyle bir girişim hükümet desteği de görecektir. Çünkü yapılacak reform programının önemli bir parçası olacak ve kronik konut kıtlığı problemine de yardımcı olacaktır.

KONUT KREDİSİ – TUTULU SATIŞ SİSTEMİ NE ZAMAN BAŞLAYACAK?

Morgage sisteminin - Konut kredisinin - Tutulu satış sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek Kredi verecek özel kuruluşlar gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları Tutulu satış sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve Konut kredisi sistemini 2005 yılı ortalarında başlatmaya çalışmaktadırlar.

TÜRKİYE İÇİN PLANLANAN İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN(MORTGAGE) MODELİ

Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanıyor. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.

Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol” sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage sisteminin 2005’in bahar aylarında Türkiye’de uygulamaya konulması planlanıyor.

Mortgage sistemi iyi uygulandığında yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.

İstikrar, Mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması başarılı olması açısından tek başına yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.

Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.

Mortgage sistemiyle birlikte değerleme uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş sahalarının doğması bekleniyor.

Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.

Türkiye’deki Mevcut Konut Finansman Sistemi

Türkiye’de Konut Piyasası
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız / izinsizdir.
• Ev sahipliği oranı %60’lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapılaşma dahil)
• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
• Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır.
• Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.

Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı
• Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi yoluyla fonlanmaktadır.
• 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutarı 2,170 trilyon TL’dir. ($1,450,000,000)
• 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı 98.000 dir.
• Konut kredilerinin GSYİH’ya oranı %0,5’dir.
• Bu oran ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur. Gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.

Banka Konut Kredileri
• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde yasaktır.
• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.
• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır. (Vade Uyumsuzluğu)
• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir” oranı % 50’dir.
• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

Türkiye için Önerilen Konut Finansman Sistemi

İpotek Finansmanı Sisteminin Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar
• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,
• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının düzenlenmesi),
• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,
• Vergi teşvikleri.

Etkin Bir Konut Finansmanı Sistemi İçin Gerekli Altyapı

Gerekli Unsurlar	Türkiye’deki Mevcut Durum
İcra-iflas Takip Prosedürü	İyileştirilmesi Gerekiyor
Ayni Haklar	Yeterli
Tapu Kayıt Sistemi	Kağıt Ortamında Ama Etkili
İpotekli Menkul Kıymetler	Yeni Düzenleme Gerekiyor
Tüketiciyi Koruma Kanunu	İyileştirilmesi Gerekiyor
Gayrimenkul Değerlemesi	Sınırlı Ama Gelişmekte
Kredi Standardizasyonu	Eksik
Kredi Kayıt Sistemi	Yeterli
Hayat Sigortası	Mevcut
Deprem Sigortası	Mevcut
Tapu Sigortası	Eksik
İpotek Sigortası	Eksik

Tasarlanan Kanun Değişiklikleri
• Çeşitli Vergi Kanunları
• İcra ve İflas Kanunu
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu

Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye Piyasası Kanunu
• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut Finansmanı” tanımının yapılması:
- İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılmasıdır.
• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi
• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek Fonlarının Düzenlenmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı
• Hangi finansman yöntemleri?
- Konut kredileri
- Finansal kiralama işlemleri
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları
• Hangi konutlar?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
• Hangi tüketiciler?
- Tüm tüketiciler
• Hangi işlemler?
- Konut alımı
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının iyileştirilmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı Dışında Kalanlar
• Kaçak yapılar
• İnşaat finansmanı
- Konut inşası
- Konutların büyütülmesi
- Kat çıkılması
- Yeni bölümler eklenmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları
• Konut Kredisi Kullanıcılarına Yönelik Teşvikler
- Konut kredisi faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi
• Konut Finansman Kuruluşuna Yönelik Teşvikler
- Kurumlar vergisi, damga vergisi ve her türlü işlem vergileri ve tapu harcından istisna
- İhraç ettiği menkul kıymetlerin devlet tahvilleri gibi vergilendirilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - İcra ve İflas Kanunu
• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla
- Rehinin paraya çevrilmesinin yanı sıra haciz yoluna müracaat edilebilmesi
- İcranın geri bırakılması kararının temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat oranının yükseltilmesi
- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan ceza oranının artırılması
- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede ulaşılması gereken oranların azaltılması
- 3 yıllık bir geçiş süresi sonrasında değerleme yapacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Değişken Faizli Konut Kredisi İmkanı
- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenebilmesi
- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama Kanunu
• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi
Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle kullandırmaktadır.
- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile finansal kiralama şirketlerine de kaynak sağlayabilecektir.
- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis edilecektir.
- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile konut satın alan kişiler de vergi avantajlarından faydalanabilecektir.

Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul kıymetler için sınırlı bir hazine garantisi
• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme programları

Tasarlanan Değişiklikler - Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Uluslararası Değerleme Standartlarının mevzuata dahil edilmesi
• “Konut Değerleme Uzmanlığı”nın düzenlenmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık Düzenlemeleri
• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması
• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk ağırlığının düşürülmesi

İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)
Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim şirket olarak öngörülmüştür.

İKFK’nın Temel fonksiyonları
• İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak (Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin ödenebilirliğini artırmak,
• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
• İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini sağlamak,
• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.

İKFK’nın Sosyal Misyonu
• Kurulacak İKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas sözleşmede yer almalıdır.
• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine getirilmesi için İKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.

Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet Konuları
• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,
• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların
- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
• Garanti sağlama

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri
• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine yönelik bir sermaye piyasası aracı
• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço dışı finansman imkanı sağlayan bir trust yapısı
• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet
• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilecek
• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation), yapılandırılmış finansman (structured finance) ve kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)

İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında Risk Yönetimi
• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski
- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Değerleme
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı
• Vade Uyuşmazlığı Riski
- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)
• Operasyon Riski
- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması

Konut Kredilerinin Standardizasyonu
• Değerleme Kılavuzu
• Kredi Kullanma Standardı
- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru
• Kredi Kalite Standartları
- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek
• Kredi Veren Finansal Kuruluş
- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması

İKFK Başarı Kriterleri
Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;
• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep görebilmeli
• Vereceği kredi maliyeti fonlama + operasyon maliyetleri olacağı için operasyonel maliyetleri çok düşük tutulmalı,
• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık yapısı Özel sektör + Kamu + Uluslar arası Kuruluşlar)

Sermaye Piyasasının Altyapısı
İDMK lar, VDMK lar ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;
• Kaydi değer olarak MKK da tutulacaktır.
• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir engel bulunmamaktadır.
• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.
• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul kıymetleri almaları için bir engel bulunmamaktadır.
• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda yeterli görünmektedir.

BÖLÜM 3-MORTGAGE SİSTEMİNİN BANKALAR AÇISINDAN DEĞERLENDİRİMESİ

Olaya banka açısından baktığımızda, banka vermiş olduğu kredilerin vadesinin dolmasını beklemeden ikincil piyasada değerlendirmiş oluyor. Bu nedenle piyasaya yeniden kredi olarak vermek üzere bir nakite sahip oluyor. Örneğin banka yıllık yüzde 30 faizle konut kredisi veriyor. Bu şekilde verdiği kredilerden sözgelişi 1000 adedini tahvil haline getirerek Merkezi İpotek Kuruluşuna yüzde 28 faizle satıyor, Merkezi İpotek Kuruluşu da elinde biriken portföyleri uzun vadeli fonlara para yatırmaya müsait kuruluşlara yüzde 27 faizle satıyor. Kimdir bu kuruluşlar? Emeklilik fonları, Sosyal Güvenlik Kuruluşları (Oyak gibi) Bu kuruluşlar neden bu fonlara yatırım yaparlar? Emeklilik kuruluşları ve Sosyal Güvenlik Kuruluşlarının aktiflerinde bulunan nakdi, DİBS (Devlet İç Borçlanma Senetleri) ile değerlendirmektedirler. Bugünkü koşullarda en yüksek DİBS faizi yüzde 24 olduğunu kabul edersek bu kuruluşlar ellerindeki nakit fonları yüksek faizle değerlendirebilecekleri bir enstrümana sahip oluyorlar. Bu tip şirket ve kuruluşlar ileriye dönük bu tip uzun vadeli fonlarını halihazırda değerlendirme olanağı kısıtlı olduğundan gelecek getiri oranlarını ancak tahmini verilere dayalı olarak verebilmektedirler. Ancak, 20 yıl vadeli finansal araçlara yatırım yaptıklarında ve bu enstrümanlara ait faiz oranları da baştan belli olduğundan bu tip yatırımcılar için bu fonlar kaçırılmayacak yatırım araçlarıdır. Ayrıca bu tip fonlara ipoteklerinin sağlam olması kaydıyla yabancı kuruluşların da ilgi göstermesi kaçınılmazdır. Gelişmiş ülkelerdeki konut kredisi enstrümanları ve faizleri daha detaylı incelendiğinde ülkemizde halihazırda uygulanan hazine bonosu faiz oranları gibi değişkenlik göstermektedir. Bu durumda müşteriler faiz oranları düştüğünde kredilerini kapatıp, yeniden (re-financing) daha düşük faizli konut kredisi alabilmektedirler. Ancak ülkemizdeki hukuk sistemi içerisinde borcunu ödemeyenlerin evinin haczedilip paraya çevrilmesi işlemi uzun bir süreç aldığından, ayrıca konut kredisi kullanmak için gerekli bürokratik işlemlerin fazlalığı halihazırda değişken faiz uygulamasının ani olarak hayata geçirilmesini engelleyecektir. Yine de SPK tarafından hazırlanan İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağında bu problemlerin önünün açılmasına gayret gösterilmiştir. Her ne kadar bu tip yasa ve yönetmelikler çıksa da ülkemizde reel faizlerin yüksek seyretmesi bu sistemin uygulamaya geçilmesindeki ön önemli engeldir. Çünkü; matematiksel olarak aylık kredi faizlerin yüzde 1 in, hatta yüzde 0,5 in çok altında bulunması ana gerekliliktir. Bunu şöyle açıklayabiliriz. Örneğin; aşağıdaki tabloda değişik vadeler ve faiz oranlarına göre aylık taksit ödemeleri sunulmuştur. Tablonun incelenmesinden anlaşılacağı üzere faiz oranının yüksek olduğu durumda vadenin artmasının tüketiciye hiçbir avantajı olmadığı gibi tam aksine boş yere uzun vadeli taksit ödemeye mahkum olmaktadır. Dolayısıyla günümüz kredi faizi koşullarında bu uzun vadeli krediden söz etmek mümkün değildir. Yani başka bir deyişle, 100 yıl vadeli kredi almak ile 10 yıllık kredi almak arasındaki yegane fark boş yere 90 yıl daha taksit ödemektir. Basında lanse edilen ve yıllık yüzde 6,5 (aylık yüzde yarım) gibi oranlara göre hesaplanarak yansıtılan ödeme planları bugünkü ve hükümetin ileriki yıllarda öngördüğü enflasyon hedeflerinin tutması durumunda dahi yakalanamayacak oranlardır.(Mortgage kredilerinin çoğunlukla kullanıldığı Amerika Birleşik Devletlerinde şu anda en elverişli oranlar 30 yıllık sabit ödemeli bir kredi için yıllık yüzde 5,625dir.)
Bu koşullarda, reel faizlerde bir azalma olmaksızın bu sistemden bahsetmek hiçbir şey ifade etmemektedir. Ayrıca reel faizlerde yaşanacak düşme , ülkemiz gibi gayet kırılgan ekonomiye sahip ülkeler için reel faizlerin yeniden yükselme ihtimalini de hemen ortadan kaldırmamaktadır. O zaman, reel faizin düşmesi ve bu durumun birkaç yıl istikrarlı halde sürdürülmesi bu tip uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını cazip kılacaktır.
Konuya ayrıca vade uyumsuzluğu tarafından bakıldığında da halen ülkemizdeki tasarruf mevduatı ve diğer mevduatın vade ortalamasının 1-3 ay arasında olduğu ve bu şekilde elde edilen fonların 20-30 yıl gibi uzun vadeli krediler için kullandırılması mümkün değildir. Vadenin uzaması yukarıda bahsettiğim gibi ancak ekonomideki iyi görünümün istikrarlı olarak devamı ile mümkün olabilecektir.
Son günlerde basında gördüğümüz ve kira öder gibi ev sahibi olma hayali yukarıda açıklanmaya çalışılan matematiksel veriler ışığında bugünkü şartlar dahilinde önümüzdeki birkaç yıl için mümkün görülmemektedir.

*MORTGAGE SİSTEMİNİN TÜRK BANKACILIK SİSTEMİ İLE İLİŞKİLENDİRİLMESİ

Enflasyon oranlarındaki düşüş, 1950’li yıllardan beri gelişmiş ülkelerde başarıyla uygulanan mortgage sistemini Türkiye’nin de gündemine sokacağa benziyor. Ancak, bu modelin yaygın şekilde uygulanabilmesi için faizlerin biraz daha düşmesi gerekiyor. Bankacılar, mortgage için “henüz erken” yorumları yapsa da, özellikle sektörün büyük bankalarının bu konudaki finansman imkanlarını artırmak için çalışmalara başladığı biliniyor.

Akbank’tan Cem Muratoğlu, bu sistem için bir çok yasal ve kurumsal düzenlemenin yapılması gerektiğine dikkat çekiyor. Bu konuda bankaların da destek verdiği çalışmaların

olduğunu hatırlatıyor. Ancak, bu çalışmaların çok kısa dönemde tamamlanmasının mümkün olmadığını ifade ediyor. Muratoğlu’na göre, bu düzenlemelerin ardından bankalar da bu konudaki faaliyetlerini artıracak.

Yapı ve Kredi Bankası’ndan Mehmet Kırca da, Türkiye’de mortgage sistemine geçilebilmesi için uzun vadeli fonlara ihtiyaç olduğunu söylüyor. Şu anda bu konuda fon sağlayacak kurumların banka ve diğer finans kuruluşları olduğuna dikkat çekiyor. Ancak, bunun yeterli olmayacağını da sözlerine ekliyor.

Mehmet Kırca, “Sadece fon bulmakla mortgage sistemine geçmek mümkün değil. Örneğin, bu süreçte sigorta gereksinimlerini karşılayacak kurumlara da ihtiyaç var. Dolayısıyla, sigorta şirketlerinin de bu konuda rol alması gerekiyor. Zaten bu konularda ilgili kurumlarca gerekli düzenlemelerin yapılmasıyla bankalar da çalışmalarına yön verecektir” diye konuşuyor.

Talep konuta kayacak :

Bankacılara göre, tüketici kredilerindeki bu artış trendi, ekonomideki iyileşme ile birlikte devam edecek. Ancak talebin yönü biraz daha farklılaşacak. Bilindiği gibi, 2003 yılından itibaren talepler ağırlıklı olarak otomobil branşında yoğunlaşıyor. Otomobili de ihtiyaç kredileri izliyor. Bankacıların tahminine göre, vadelerin de biraz daha uzamasıyla birlikte kredi talepleri konut alanına kayacak.

Garanti Bankası’ndan Cemal Kişmir, önümüzdeki dönemde tüketici kredilerindeki artış trendinin devam edeceğini söylüyor. 2003 yılında, piyasaların kriz sonrası iyileşmesiyle kredilerin de büyük ivme kazandığını ifade eden Kişmir, sözlerini şöyle sürdürüyor:

“2004 yılı başından itibaren kredilerde oransal olarak artışta düşüş var. Ancak, hacimsel büyüklük olarak baktığımızda ciddi bir gelişme olduğunu görüyoruz. 2005 yılında da ihtiyaç ve otomobil kredilerindeki artışın mevcut trendinde devam edeceğini düşünüyorum. Buna karşın özellikle konut kredilerinde ciddi bir artış ivmesi yakalanacaktır.”

Yapı ve Kredi Bankası’ndan Mehmet Kırca da Türkiye ekonomisinde uygulanan stabilizasyon programının başarılı bir şekilde devam edeceği öngörüsü ile, bazı sektörlerin orta ve uzun vadede ön plana çıkacağını söylüyor. Bu kapsamda reel anlamda büyüme trendi yakalanacağını ifade eden Kırca’ya göre, gayrimenkul sektörü de bunların başında geliyor. Bunun da konut kredisi talebini artıracağını söylüyor.

Garanti Bankası Bireysel ve İşletme Bankacılığı Pazarlama Birim Müdürü Cemal Kişmir, ülkemizde bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin GSMH’ye oranının yüzde 1’lerin altında olduğuna dikkat çekiyor. Bu oranın gelişmiş ülkelerde çok daha yüksek olduğunu ifade eden Cemal Kişmir, sözlerini şöyle sürdürüyor:

“Konut kredilerinin GSMH’ye oranı ABD’de yüzde 53, AB ülkelerinde yüzde 39, Latin Amerika ülkelerinde ise yüzde 4-12 seviyesinde. Türkiye’de konut kredisi kullanım oranının düşük olmasının en büyük nedeni, yıllık enflasyonun yüzde 10’un altına indiği ekonomimizde konut kredisi kullananların çok yüksek reel faiz ödemek zorunda kalması.

Bunun yanı sıra, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olması da kullanımı düşürüyor. Ayrıca düşük faiz oranı ve uzun vadeli kaynağın konut finansman sistemine aktarılamaması da kullanımın bu denli düşük seviyelerde kalmasına neden oluyor.

Ancak, ülkemizde kurulacak konut finansman sistemiyle tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında bir köprü oluşturulacak. Böylece hem finansal piyasaların gelişmesi hem de inşaat sektörünün canlanmasının sağlanacağını düşünüyorum. Bu arada ipoteğe dayalı uzun vadeli konut finansmanı sisteminin (mortgage sistemi) ülkemizde kurulması ve faaliyete geçirilmesi amacıyla bir kanun taslağı da SPK tarafından hazırlanıyor.

Buna bağlı olarak, önümüzdeki dönemde, banka ve diğer finansman kurumlarında mortgage sistemine ilişkin iş dizaynı ve süreçlerin standart bir yapıya kavuşturulmasını ve hukuksal ve yapısal düzenlemelerin tamamlanmasını takiben, sağlıklı bir altyapıyla mortgage sistemine geçileceği kanısındayım. 2004 yılında artışa geçen konut kredilerinin, ekonominin iyiye gitmesi ve mortgage sisteminin kurulması ile daha da artacağına inanıyoruz.”

Konut Kredisi Mevduatla Fonlanamaz

Halk Bankası Genel Müdür Yardımcısı Erhan Şahinkaya, konut kredisi kullanımının artmasının nedenlerini ve mortgage’e geçebilmek için yapılması gerekenleri şöyle anlattı:

VADELER UZADI, TALEP ARTTI Ülkemizde son 20 yıldan bu yana ekonomik istikrarsızlık ve yüksek enflasyon koşulları hüküm sürüyor. Konut kredilerinin niteliği gereği uzun vadeli ve genellikle sabit ödemeli krediler olması, kredi veren kuruluşların -ki ülkemizde bu sadece ticari bankalardır- bu alandan uzak durmasına neden oldu. Son yıllarda, göreceli olarak düşen enflasyon, bankaların kısmen de olsa, önlerini görmesini sağladı. Bu da kredi vadelerini uzatmalarına neden oldu.

NÜFUS ARTIŞI VE DEPREM ETKİLİ Gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında, ülkemizde hızlı nüfus artışı yaşanıyor. Bu nedenle, konut arzı, sürekli olarak konut talebinin altında kalıyor ve her zaman yeni konutlara ihtiyaç duyuluyor. Özellikle kırdan kente göçlerle, bu talep büyük şehirlerde daha fazla hissediliyor. Son olarak özellikle 17 Ağustos depremi sonrasında, insanların sağlam, güvenlikli, korunmalı konutlara yerleşme isteği, uygun ekonomik koşulların oluşmasıyla kredi talebini artırdı.

MORTGAGE İÇİN BÜTÇE AYRILMALI Mortgage, dünyada 1950'li yılların sonlarından bu yana, aksaksız işleyen bir sistem olmasına rağmen, ülkemizde tam anlamıyla hiç bir zaman uygulanamadı. Öncelikle, hükümetlerin mortgage konusunu gündemlerine almaları lazım. Hükümetler, konut sektörüne bütçe ayırmak konusunda kararlı ve istikrarlı olmadıkça, sistemin başarıya ulaşması mümkün değil. Çünkü, kriz dönemlerinde en çabuk etkilenen,olumsuz etkilerin en uzun süre devam ettiği sektörlerden biri konut sektörüdür.

YENİ KURULUŞLARA İHTİYAÇ VAR Dünya uygulamalarında, ikinci el ipotek piyasasının oluştuğunu, kredi veren kurumların ticari bankalar değil, bu konuda ihtisaslaşmış kuruluşlar olduğunu görüyoruz. Yani, bankaların, konut kredisini mevduatla fonlaması, bu sistemde rastlanmayan bir durum. Mortgage sisteminin ülkemizde yapılanması sırasında, ticari bankaların yanında, gelişmiş ülkelerde görülen, tasarruf kredi birlikleri, müşterek tasarruf bankaları, kredi birlikleri gibi kuruluşlara da ihtiyaç olduğunu düşünüyorum.

*1 Kasım 2004,Belgin Bayır Levent- http://www.capital.com.tr/haber.aspx?HBR_KOD=1646

TÜRKİYE’DEKİ BÜYÜK BANKALARIN MORTGAGE İLE İLGİLİ GÖRÜŞLERİ

HSBC BANK GENEL MÜDÜR YARDIMCISI’NIN MORTGAGE İLE İLGİLİ GÖRÜŞLERİ :

*HSBC Bank Genel Müdür Yardımcısı Demet Cimilli, mortgage olarak adlandırılan uzun vadeli ipoteğe dayalı konut kredisi dahil tüm tüketici kredilerinde kanuni altyapının kurulmasının önemli olduğuna dikkat çekti. Cimilli, şunları söyledi: "Bu sistem için önemli kısımlardan birisi de Türkiye'de uzun vadeli fonun bulunabilmesi. Burada gelişmeleri takip ediyoruz, biz de ne yapabileceğimize bakıyoruz. Zaten şu anda bizde bunun temeli var. Sadece kanuni altyapının oluşturulmasıyla konut kredileri daha cazip hale gelecek. Türkiye'de tüketici kredilerinin gelişimi son 5-6 yılda olduğu için, Mortgage'da çok geç kalındığı söyleyemem. Son 1.5 yılda tüketicideki güvenin artması bu gelişmeyi destekledi.'' *www.capital.com.tr

OYAKBANK BİREYSEL BANKACILIKTAN SORUMLU GENEL MÜDÜR YARDIMCISI NİHAT KARADAĞ İLE MORTGAGE SİSTEMİ HAKKINDA YAPILAN GÖRÜŞME(EKONOMİST DERGİSİ)

Ekonomist: 2004 yılında konut kredileri pazarında bankalar için nasıl bir gelişme izlendi?
Nihat Karadağ: Rekabetin yoğunlaştığı alanlardan birisi oldu. Hem bankalar açısından hem de kredi kullanmak isteyenler açısından faizlerin düşmesi konut kredilerine olan ilgiyi de artırdı. Faiz getirileri düşünce insanlar ertelenen konut ihtiyaçlarını gidermeye başladı. 2004 yılı konut kredileri açısından oldukça önemli bir yıl oldu.

Konut kredilerinde büyüme oranları nasıl oldu?
Karadağ: Biz banka olarak yüzde 130 luk bir büyüme gösterdik. Bankaların kullandırdığı konut kredilerinin büyüklüğü 2004 yılının ocak ayında 950 trilyon lira (950 milyon YTL) iken, 2005 yılı ocak ayı sonunda 2.7 katrilyon liraya (2.7 milyar YTL) yükseldi.

Kullanıcıların adetsel olarak sayılarında ciddi artışlar oldu mu?
Karadağ: Yüzde 100 den fazla artış oldu. Konut kredisi kullanıcı sayısı 42 bin seviyelerinden 97 bin 879 kişiye yükseldi.

2005 yılı beklentileriniz nasıl? Artışlar aynı oranda sürecek mi?
Karadağ: Bu yıl içerisinde de konut kredilerine olan talebin sürmesini bekliyoruz. Ancak geçen yıl olduğu gibi yüksek oranlarda bir artış beklemek çok doğru değil. Geçen yıl faizler çok hızlı bir şekilde düştü. Bu yıl düşüş devam eder ancak düşüş 2004 yılındaki gibi hızlı olmayacak.

Şu anda konut kredisi kullanmak için faizler uygun mu?
Karadağ: Faizler yüzde 2 nin altına indi. Bankalar bu alanda kıyasıya rekabet ediyor. Faizlerin hızlı bir şekilde düşmeyeceğini öngörüyoruz. Onun için kredi kullanmak oldukça cazip.

Mortgage Sisteminin bu yıl içerisinde devreye girmesi bekleniyor bu sistem sektörü nasıl etkiler?
Karadağ: Bu sisteminin devreye girmesi 2005 yılının sonunu bulur. Bu sistem için bir yasa çıkarılması lazım. Sisteminin altyapısının oluşturulması lazım. İnşaat sektöründe hem konut üreten hem de konut pazarlaması yapan şirketlerin bu sisteme hazırlanmaları gerekiyor. Bu biraz zaman alacak gibi. Mortgage sisteminin devreye girmesi bu yıl sonunu bulur. 2004 yılının ikinci yarısından sonra bu sistemin sıkça konuşulması insanların bir beklentiye girmesine neden oldu. Ben bu beklenti ile bazı kesimin konut talebini ertelediğini düşünüyorum. Bunu da çok doğru bulmuyorum. Çünkü kredi kullanma koşulları özellikle de konut kredisi kullanma koşulları oldukça uygun ve insanların taleplerini ertelemeye gerek yok.

Konut kredileri daha çok büyük iller de mi yoğunlaşıyor?
Karadağ: Piyasalarda böyle bir kanı olmasına karşın son yıllarda bu eğilim değişti. Artık Anadolu daki illerden de yoğun biçimde konut kredisi talebi geliyor. Örneğin bizim en çok konut kredisi kullandıran şubemiz Çorlu şubesi.

Anadolu daki illerden gelen talebin artmasının nedenleri neler?
Karadağ: Bu illerdeki toplu konut projeleri önemli bir etken. Artık Anadolu daki illerdeki özel sektör konut üretimini artırdı. Kredi kullanım koşulları bütün illerde aynı.

Bankalar açısından 2005 yılı nasıl bir yıl olacak. Rekabet daha da artacak mı?
Karadağ: Konut kredilerine olan talep son yıllarda sürekli arttığı için bankalar bu alanda sıkı bir rekabet içerisinde. Piyasalardaki olumlu beklentiler artıkça konut kredilerine olan talepteki artış sürecek. Bütün bankalar en cazip koşullarla bankacılığın bu alanında hizmet veriyor.

**SPK BAŞKANI DOĞAN CANSIZLAR’IN MORTGAGE SİSTEMİ İLE İLGİLİ AÇIKLAMALARI :

SPK Başkanı Doğan Cansızlar "Mortgage çalışmalarını tamamladık artık top hükümette" dedi, sistemi açıkladı.
Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı, vatandaşı kira öder gibi ev sahibi yapmak için Türkiye'ye özgü karma bir mortgage modeli oluşturulduğunu söyledi.

10 TANE EVİ OLAN 11'İNCİYİ ALABİLİR
"Vatandaşın almak istediği konutla ilgili değerlendirmeyi, bir şirket yapacak. Sistemde hiçbir kısıtlama yok. 10 tane evi olan 11'inciyi alabilir. İkiye kadar evi olana, ikinci konut için vergi teşviki olacak."

TAKSİTTE ZORLUK ÇEKENE DESTEK
"Kişi taksit ödemede zorluk çekerse sigorta sistemi 2-3 ay bu taksitleri ödeyecek. Sorun sürerse konut nakte çevrilecek. Faizler değişken de olabilir. Vefat halinde mirasçılar devam edebilir."

1- Yeni ya da eski ev alınabilecek. Yenisi bitmiş olmalı.
2- Konut imarlı, ruhsatlı ve depreme dayanıklı olacak.
3- En az dörtte biri peşin ödenecek. Gerisi ipotekli kredi olarak verilecek.
4- Yenileme ve güçlendirme projeleri için de geçerli olacak.
5- Lojman da sisteme girebilir. İkinci eve vergi teşviki var.

Kira öder gibi ev almak için son viraja girildi.
Mortgage'da Türkiye'ye özgü modelin işlemesi için "İpotek Finansman Kuruluşu" kuruluyor. Sistem işlemeye başladığında vatandaşlar, 100 bin YTL'lik evi aylık 912 YTL'ye alabilecek.
Bankaların konut kredisinde faiz yarışına girip faiz oranlarını yüzde 1.69'a vadeyi de 20 yıla çıkarmalarının nedeni anlaşıldı. Sermaye Piyasası Kurulu'nun hazırlıklarını yürüttüğü uzun vadeli kredi ile konut alma olanağı sağlayan Mortgage sisteminde son dönemece girildi. Mortgage sisteminin başlayacağı yıl sonunda, Merkez Bankası beklenti anketine göre yıllık faiz yüzde 13'e gerilediğinde vatandaşlar 100 bin YTL'lik evin 25 bin lirasını peyin ödeyecek geri kalan parayı aylık 912 YTL'lik taksitler halinde ödeyecek. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Doğan Cansızlar, vatandaşı kira öder gibi ev sahibi yapabilmek için Türkiye'ye özgü bir "İpotek Finansman Kuruluşu" oluşturulacağını açıkladı. Cansızlar, mortgage taksitlerine ödenen faizlerin vergiden düşülebileceğini de vurguladı. Cansızlar, "kira öder gibi ev sahibi olma sistemi" Mortgage tasarısının, Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener'e sunulduğunu söyleyerek şunları kaydetti: "İki yıldır, mortgage üzerinde çalışıyoruz. İncelemelerimiz sonucunda Türkiye'ye has karma bir model oluşturduk. Başbakanlığa önerdiğimiz sistem banka odaklı bir sistem değil." Cansızlar'ın verdiği bilgilere göre mortgage sisteminden yararlanılması için öncelikle konutun bitmiş olması şart. Yeni evin eski olması hiç önemli değil. İkinci olarak imarı uygun, ruhsat alınmış ve depreme dayanıklı olacak. Son olarak sistem ev almanın dışında yenileme projesi, güçlendirme projesi gibi projeler için de geçerli. Vatandaşın kendisinin bulduğu ve almayı planladığı konutla ilgili bir değerlendirme yapılacak.

**(www.ntvmsnbc.com)

*KONUT KREDİSİNİN HACMİ HIZLA ARTIYOR

21,52

0.00%

2000 2001 2002 2003 2004 2005

konut kredisi/toplam bireysel krediler

Talepteki bu artışa rağmen,70 milyon nüfuslu ülkemizde konut kredisi toplam hacminin GSMH’nin yüzde 1’i seviyelerinde olması,ülkemizde konut finansmanı sisteminin çok düşü seviyede aldığını açıkça göstermektedir.

*Mayıs 2005,Capital dergisi,Konut 2005 sf:14

*BANKALARIN KONUT KREDİLERİ (%)

BANKA	12 AY	24 AY	36 AY
Akbank	1.50	1.50	1.50
Anadolubank	1.49	1.49	1.49
Bankeuropa	1.49	1.49	1.49
Denizbank	1.80	1.70	1.65
Finansbank	1.65	1.65	1.65
HSBC	1.65	1.65	1.65
Oyakbank	1.50	1.55	1.55
Koçbank	1.55	1.55	1.55
Şekerbank	1.60	1.60	1.60
Tekfenbank	1.65	1.65	-
Tekstilbank	1.65	1.65	-
Dışbank	1.55	1.55	1.55
TEB	1.55	1.55	1.55
Garanti	1.49	1.49	1.49
İşbankası	1.50	1.50	1.50
Vakıfbank	1.49	1.49	1.49
Yapı ve Kredi	1.50	1.50	1.50

*1-7 Mayıs 2005-tekBorsa dergisi/sf:27

**TÜRKİYE’DEKİ KONUT KREDİLERİNİN TÜKETİCİ KREDİLERİ İÇİNDEKİ PAYI

**17 Aralık 2004,TCMB

*KONUT KREDİSİ BAŞVURUSU İÇİN GEREKEN TEMEL BELGELER

Bireysel Kredi Başvuru Formu

Nüfus Cüzdanı,Sürücü Belgesi veya Pasaport aslı ve fotokopisi(size ve kefilinize ait)

İkametgah Belgesi ( ya da son döneme ait ödenmiş resmi fatura örneği Tedaş, İgdaş vb.)

Gelir Belgesi : Ücretli iseniz: Maaş bordrosu veya imza sirküleri ile birlikte maaş yazısı
( maaş yazısı ise geçerli imza sirküleri ile çalıştığı firmanın vergi levhası ve son 4 aya ait SSK bildirge örneği)
Serbest Meslek Erbabı ya da Ticaret Erbabı iseniz: Son 3 yıllık vergi levhası
Tüzel Kişi iseniz: Son 3 yıllık çalışma süresi ve son yıla ait vergi levhası
Ticaret Sicil belgesi, Ticaret odası kaydı, İmza sirküleri, Ticaret Sicil Gazetesi örneği.

Kira geliri beyan etmişseniz tapu fotokopisi ile birlikte kira kontratı

Faiz geliri beyan etmişseniz yatırım hesabı dökümanı

Satın alınacak gayrimenkulun tapu fotokopisi

*http://www.denizbank.com/TR/Krediler/Bireysel/konutkredisi.htm

SONUÇ :

Sermaye piyasası kurulu ve Maliye bakanlığı nezdinde çalışmaları devam etmekte olan ‘ipoteğe dayalı konut finansman sistemi’ (mortgage) uzun soluklu ve geniş kapsamlı bir konut finansman modelidir.Mortgage modelinin Türkiye gerçeklerine ve ihtiyaçlarına uygun şekilde dizayn edilebilmesi için öncelikle sistemin olmazsa olmaz şartları ve altyapısı iyi analiz edilmeli ve değişik ülke uygulamalarıyla karşılaştırılıp,başarılı örnekler ışığında ilerlenmesi gerekmektedir.Unutulmamalıdır ki,sistem tam anlamıyla hayata geçerse bunun Türkiye ekonomisine katkısı çok büyük olacaktır.