ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN TARİHİ GELİŞİMİ,TANIMI VE AMACI

İÇİNDEKİLER

ÖZET GİRİŞ.................................................................................................................1
I. ÇALIŞMANIN AMACI 2
II.ÇALIŞMANIN KAPSAMI 2
1.ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN TARİHİ GELİŞİMİ, TANIMI VE AMACI 2
1.1. TARİHİ GELİŞİMİ 2
1.2.TANIMI 4
1.3. AMACI 6
2.ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ VE DÜZENLEME İŞLEMİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 7
2.1.ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN YAPMA YETKİSİ 7
2.1.1-Belediyelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi: 7
2.1.2-Valiliklerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi: 9
3.ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ UYGULAMA ESASLARI 9
3.1- DÜZENLEME SAHALARININ TESBİTİ ESASLARI 9
3.2- DÜZENLEME SINIRININ GEÇİRİLMESİ 10
3.3-DÜZENLEME SIRASINDA KORUNACAK YAPILAR 10
3.4- TOPLU İNŞAATLARDA İMAR DÜZENİ 11
3.5- İMAR PARSELLERİNİN OLUŞTURULMASI VE DAĞITILMASINDAKİ ESASLAR 11
3.6- DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANINA AİT ESASLAR 12
3.7- KAMU TESİSLERİ ARSALARINA TAHSİS 13
3.8- UYGULAMA MASRAFLARININ TAHSİLİ 13
3.9- HİSSELİ ARAZİ VE ARSA SATIŞININ YASAKLANMASI 13
4- DÜZENLEMEDE HAZIRLIK ÇALIŞMALARI 14
4.1- İFRAZ VE TEVHİD İŞLEMLER (AYIRMA VE BİRLEŞTİRME) 14
4.2- TAPU KAYITLARININ VE HARİTALARIN ELDE EDİLMESİ 14
4.3- HARİTALARIN REVİZYONU VE MÜKTESEP HAKLARIN TESBİTİ 14
4.4- KORUNMASI GEREKEN YAPILAR 15
4.5- UYGULAMA HARİTALARININ HAZIRLANMASI 15
4.6- İMAR ADALARININ NUMARALANDIRILMASI 15
4.7- ADALARIN ARAZİYE APLİKASYONU 16
4.8- ADA KÖŞELERİNİN ARAZİDE BELİRTİLMESİ 16
4.9- YAPI VE TESİSLERİN KORUNMASI 16
4.10- YAPI ADALARININ KESİN BOYUTLARININ TESBİTİ 17
4.11- HATA SINIRI 17
4.12- PARSELASYON PLANLARININ DÜZENLENMESİ 17
4.13- PARSEL ALANINDAKİ FARKIN GİDERİLMESİ 18

5- DÜZENLEME İŞLERİ 19
5.1- KADASTRO AYIRMA ÇAPI 19
5.2- TAPU KAYITLARINA BELİRTME YAPILMASI (ŞERH KONULMASI) 19
5.3- DÜZENLEMEDE UMUMİ HİZMETLERE AYRILACAK PAYIN HESABI 20
5.4- DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI VE KAMULAŞTIRILACAK ALANIN HESABI 20
5.5- DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINDAN FAZLA ÇIKAN MİKTARIN SAĞLANMASI 20
5.6- DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI (DOPO) 21
5.7-ÖZET CETVELLERİ 21
5.8- İMAR PARSELLERİNİN TEŞKİLİ 22
5.9- İMAR ADALARININ PARSELLENMESİ 22
5.10- PARSEL NUMARALARININ VERİLMESİ 22
5.11- KADASTRO YAPILMAYAN YERLERDEKİ DÜZENLEME İŞLERİ 23
5.12- PARSELASYON PLANLARININ ONAYI 23
5.13- PARSELASYON PLANLARININ KONTROLÜ 24
5.14- TAPU SİCİLİNE BEYAN VE TESCİL 25
5.15- HİSSE HESABI 25
5.16- İMAR PARSELASYON PLANLARININ HUKUKİ GEÇERLİLİĞİ 25
6- ARSA VE ARAZİ DÜZENLEME İŞLEMLERİNDE KONTROL İŞLEMLERİ 26
6.1-YAPIM YÖNTEMİ 26
6.2-İSTENEN BELGELER 27
6.3- İZLENECEK YOL 30
6.4- KONTROL İŞLEMLERİ 31
6.5- TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE DEVİR İŞLEMLERİ 32
6.6-TESCİLDEN SONRA YAPILACAK İŞLEMLER 32
7.UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR 33
7.1. TEKNİK PROBLEMLER 33
7.2. HUKUKİ PROBLEMLER VE ÖNERİLER 36
7.3. EKONOMİK PROBLEMLER 37
8. SONUÇLAR VE ÖNERİLER 38
KAYNAKÇA 40
EKLER 41
EK-1: 18. MADDE UYGULAMA ÖRNEĞİ
EK-2: 18. MADDE UYGULAMALARINA AİT YÖNETMELİK




ÖZET
TANIMI
Başka türlü üzerinde yapı yapılmaya elverişli duruma getirilmesine olanak bulunmayan birbirinin içine geçmiş , bölünmüş,paylaşılmamış paylardan oluşan, düzgün ol mayan biçimlere dönüşmüş arsaları birleştirip, yol ve benzeri hizmetlere yeterince yer ayırdıktan sonra bunları imar parselleri durumuna sokulmuş olarak sahiplerine arsa yüz ölçümlerinin belli bir oranda eksiğiyle dağıtılmasına yetki veren bir kuraldır.
AMACI
İmar planları ile getirilen amaca uygun olarak planlı, düzenli ve sağlıklı bir kentleşmenin sağlanmasıdır. Beldenin gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınmak suretiyle yeterli miktarda arsayı, konut yapılmasına hazır hale getirmektedir.
YAPMAYETKİSİ
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18.madde ve bu maddenin uygulanmasını gösterir yönetmeliğinin birlikte ele alındığında, arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi Belediyeler ve Valilikler tarafından kullanılmaktadır
UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
TEKNİK SORUNLAR
İmar Planlarının yapımına esas olan halihazır haritalar kadastral olmadığı için plan yapan müellifin kadastro parsellerinin plan dolayısıyla, uygulamayı güçleştirecek tarzda parçalandığını görememektedir. Bu bakımdan, planlar mutlaka kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılmalıdır.
18. madde uygulaması daha ziyade yapısız veya az yapılaşmış semtlerde yapılmak tadır. Eğer bunların kadastrosu biraz eski ve tapulama ile yapılmış ise, ölçek ve koordinat farklılığı sorununa bir de halihazır mülkiyet durumu ile paftaların uyuşmaması da eklenmektedir.

HUKUKİ SORUNLAR
18. Madde uygulaması kamu menfaatleri ve mülkiyet hakları ile yakından ilişkilidir. Bu nedenle uygulamayı yapacak kişilerin gerekli teknik bilgilerin yanı sıra taşınmaz mal hukuku konusunda da yeterli bilgiye sahip olmaları lazımdır.
Bunun için elemanlar meslek içi eğitime tabi tutulabilirler. Bu amaçla üniversitelerden de yararlanılabilir.
EKONOMİK SORUNLAR
18.Madde uygulamasında karşılaşılan ekonomik sorun belediyelerin mali imkansızlıklarıdır. Bu iş için yeterince kaynak yaratılması halinde uygulamalar daha süratli ve daha yaygın yapılabilecektir.


























GİRİŞ

Yerleşik hayatın bulunduğu her yerde bir düzenleme hatta bir sınırlama gereği ortaya çıkmıştır.
Çağımızın sorunlarıyla ortaya çıkan hızlı nüfus artışı ve kentleşme sonucu ise bu gereklilik kendini hissettirmeye başlamıştır. Özellikle kentleşmenin hızlılığı ve kuralsızlığı karşısında, kamunun yararına yönelik planlı ve sağlıklı kentleşmenin sağlanması gerekmektedir.
Bir beldenin sağlıklı ve düzenli gelişmesi, imar planlarının yapılaşma ihtiyacının önünde hazırlanmasına ve bu imar planlarının yapılaşmanın önünde mekana yansıtılmasına bağlıdır. Bu ise yerine göre teknik, yerine göre de hukuksal işlemler bütünü olan imar çalışmaları ile mümkündür ve uygun plan uygulama yöntemi ile gerçekleştirilir.
Plan uygulama yöntemlerinden “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” yoluyla plan uygulamaları, uygulamanın ada bazında yapılması, plan uygulama ve sonuçlandırma sürecinin kısa olması gibi olumlu yanlarıyla tercih edilmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu ‘nun 18.maddesi ve ilgili yönetmeliği de bu yöntemle uygulama yapmada önemli etken olmuştur.



I. Çalışmanın Amacı
Çalışmada 3194 sayılı İmar Kanunu ‘nun 18.maddesi ve ilgili yönetmeliği hakkında detaylı bilgi verilecektir.
II.Çalışmanın Kapsamı
İmar faaliyetleri hakkında genel bilgi verilmiş olup 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve ilgili yönetmeliği ışığı altında imar uygulama yöntemleri detaylarıyla işlenmiştir. İmar uygulama araçlarından olan 18.madde uygulamalarında karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri incelenmiştir.


1.ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN TARİHİ GELİŞİMİ, TANIMI VE AMACI

1.1. Tarihi Gelişimi

Tarihi süreç içerisinde Hamur Kuralı, Tarla Kuralı ve Çap Kuralı gibi adlar alan ve kent bilim alanında birçok batı ülkesinin mevzuatında da yer bulan arazi ve arsa düzenlemesi, bu kuralı ilk uygulayan Frankfurt/Almanya Belediye Başkan ADDİKES YASASI (LexAddikes) olarak da bilinmektedir. (KELEŞ 1996)
Türk hukukun da ise Osmanlı Devleti döneminde, 1864 yılında çıkarılan Turuk ve Ebniye Nizamnamesinde yangın yerleri ile ilgili olarak bu kuralın uygulanmasına ilk defa yer verilmiştir Daha sonra 1882 yılında çıkarılan Ebniye Kanunu ve bu kanunu değiştiren 1925 tarih ve 642 sayılı kanunda ise “Tarla Kaidesi” olarak bu kuraldan bahsedilmiştir

Cumhuriyet dönemi ile birlikte Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun ile “Hamur Kuralı” olarak adlandırılan kural, 1930 tarihinde 1663 sayılı kanun ile bu kanuna eklenen maddelerle, gerek Ebniye Kanunu ve gerekse Turuk ve Ebniye tüzüğün de yangın yerleri ile sınırlı iken genişletilmiştir. Bu kanun ile hamur kuralı yetkisi Ankara Belediyesine, Ankara sınırları içinde uygulanmak üzere tanınmış ve herhangi bir şekilde uygulama sahasında sınırlama getirilmemiştir. Yani artık yangın yerleri ile sınırlı değil, bütün Ankara içerisinde bu kuralı uygulama imkanı bulunmaktadır.
1933 Yılında yürürlüğe giren 2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanunu ile hamur yetkisi Ankara Belediyesi dışındaki belediyelere de tanınmıştır.
1957 Yılında çıkarılan 6785 sayılı imar Kanununun 42.m. hamur yetkisini sadece belediye sınırları içerisinde ve imar planı bulunan yerlere tanınmış, ek 7. ve 8. maddeler ile de göl ve nehir kenarlarında, bölge planlaması ile sınai veya turistik önemi olan yerlerde imar planı olmasa da bu yetki tanınmıştır.
Son olarak 09.05.1985 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler ile hamur yetkisine ilişkin sınırlamalar tamamen kaldırılarak, bu uygulama ülke genelinde yaygınlaştırılmış, bu yetkinin kullanımı belediye sınırları ve mücavir alanlar içerisinde Belediyelere, bunların dışında ise Valiliklere tanınmıştır.
Fakat bu kanun ile getirilen arazi ve arsa düzenlemesi olarak adlandırılan yetkinin kanun yürürlük tarihinden bu yana bakıldığında, yoğun olarak Belediyeler tarafından kullanılmasına rağmen. Valilikler tarafından kullanılmadığı ya da nadiren kullanımının söz konusu olduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kanun ile isteye bağlı olarak da arazi ve arsa düzenlemesinin yapılması imkanı bulunmasına rağmen, isteğe bağlı uygulamanın yaygın olarak kullanılmadığı da bilinen bir gerçektir.(AKSAY, 1999)


1.2.Tanımı

3194 Sayılı İmar Kanunu”nun 18.m ile bu maddenin uygulanmasına ilişkin olarak çıkarılan ve 02.11.1985 tarih ve mükerrer 18916 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren İmar Kanununun 18 nci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik hükümleri incelendiği zaman arazi ve arsa düzenlemesi, diğer adıyla hamur kuralının açık bir tanımının yapılmadığı, sadece uygulamasına ilişkin esasları açıklandığı görülmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kanun ve yönetmelikte arazi ve arsa düzenlemesinden söz edilmesidir. Yani sadece arazi veya sadece arsadan söz edilmediği açıktır.
Arazinin tanımı, 7 Haziran 1994 tarihli ve 21953 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Tapu Sicil Tüzüğü”nün 105. M. hükmü ile ilgi edilen, 8.10.1930 tarihli Tapu Sicil Tüzüğü”nün 3.m. ile yapılmış olup, hudutları tefrike kafi vasıtalarla tahdit ve tayin edilmiş bilumum sathı zemin olarak tanımlanmıştır.
Arsaya ilişkin herhangi bir tanıma rastlanılmamakla birlikte, kentsel topraklar olarak kabul edilen ve tarımsal amaçla kullanılmayan araziler arsa olarak tanımlanmaktadır.
Fakat kanun koyucunun bahsi geçen 18.m. ile bu maddenin uygulanmasını gösterir yönetmelik hükümlerinin düzenlenmesi sırasında çok da bilinçli bir ifade tercih ettiği, arazi ve arsa ayrımını bilinçli olarak yaptığı düşünülmemektedir.

3194 Sayılı İmar Kanununun 18.m ile bu maddenin uygulamasına ilişkin yönetmelik ile herhangi bir tanımı yapılmamış bulunan arazi ve arsa düzenlemesinin çeşitli tanımlamalarına rastlamak mümkündür.(AKSAY, 1999)

Arazi ve arsa düzenlemesi;
Başka türlü üzerinde yapı yapılmaya elverişli duruma getirilmesine olanak bulunmayan birbirinin içine geçmiş , bölünmüş,paylaşılmamış paylardan oluşan, düzgün ol mayan biçimlere dönüşmüş arsaları birleştirip, yol ve benzeri hizmetlere yeterince yer ayırdıktan sonra bunları imar parselleri durumuna sokulmuş olarak sahiplerine arsa yüz ölçümlerinin belli bir oranda eksiğiyle dağıtılmasına yetki veren bir kuraldır.
Hamur kuralı kadastro parselasyonunun imar parselasyonu haline getirilmesidir.Şeklinde tanımlanmaktadır
“Bir başka tanımda ise arazi ve arsa düzenlemesine “düzenleyici birleştirici ” adı verilmek suretiyle, bir kent ya da kasabanın imar planını uygulamak amacıyla, özel yada kamusal iyelikte bulunan taşınmazların, iyelik durumlarına bakılmaksızın birleştirilmesi ve imar planının gerektirdiği kamusal hizmetlere yetecek ölçüde bir düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra, eski iyelerine yeniden dağıtılmasına olanak veren kentbilim kuralı olarak tanımlanmaktadır.” (KELEŞ 1996)

Kanaatimizce arazi ve arsa düzenlemesi; yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaları plan, sağlık, ve çevre koşullarına uygun olarak oluşturmak ve geliştirilmesini sağlamak amacıyla, arsa ve arazileri, malikleri ile üzerinde kayıtlı ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleriyle, kamu arazileriyle birleştirmeye ve imar düzeni ile hedeflenen amaca uygun yeni taşınmazlar oluşturmaya ve bu yerlerden karşılıksız olarak kamu hizmetleri için gerekli olan yerleri aldıktan sonra, yeniden hak sahiplerine dağıtmaya yetki veren ve kamu hukukundan doğan bir müessesedir.


1.3. Amacı

Arazi ve arsa düzenlemesi, diğer adıyla hamur kuralı ile ulaşılmak istenilen amaç giriş bölümünde de belirtildiği üzere, imar planları ile getirilen amaca uygun olarak planlı, düzenli ve sağlıklı bir kentleşmenin sağlanmasıdır.
Bir beldenin düzenli gelişmesi, imar planının yapılaşma ihtiyacının önünde hazırlanarak, hazırlanan bu planının yapılaşmanın önünde uygulanması ile mümkündür.
“Arazi ve arsa düzenlemesinin planlı, sağlıklı ve düzenli kentleşme amacını gerçekleştirmek için türev amaç da diyebileceğimiz ikinci bir amacı daha vardır ki, 3194 sayılı kanunun 18.m. uygulama yönetmeliğinin 5.m. ile belirtildiği üzere bu amaç beldenin gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınmak suretiyle yeterli miktarda arsayı, konut yapılmasına hazır hale getirmektedir.
Bunun yanında kanunun 18.m. nin uygulanması ile iskana açılan bir sahada ihtiyaç duyulan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, okul, cami, karakol gibi hizmet alanlarının sağlanması ve bu alanların uygulama sahasında taşınmazı bulunan maliklerden, taşınmazlarının alanı oranında alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması ile uygulamaya giren her parselin, bu hizmet alanlarının sağlanmasında katkısının bulunması da amaçlanmaktadır.”(AKSAY, 1999)
Liberalizmin özgürlüklere ilişkin temel ilkesi, birinin özgürlüğünün sınırını diğerinin özgürlüğünün belirleyeceğidir. Bu sınırlar toplumdaki ahlak kuralları veya yapılan sosyal mukavele gereği devlet tarafından belirlenmektedir. Liberal mülkiyet anlayışının hakim olduğu toplumsal düzenlerde, arazi ve arsaların kullanılmasında kişilerin birbirine zarar vermediği bir düzenin mevcudiyeti kent planlaması, olarak görülmektedir.

İşte kent planlamasının uygulama aşaması da diyebileceğimiz, imar planlan çerçevesinde arazi ve arsa düzenlemesinin yapılması suretiyle, mülkiyet hakkının kullanımında kamu yararı lehine kısıtlamalar getirilmek ve yukarıda belirtildiği üzere kamu hizmet alanlarına herkesin taşınmaz varlığı oranında katılımının sağlanmasıyla, sosyal adaletin gerçekleştirilmesi de söz konusudur. (AKSAY, 1999)

2.ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ VE DÜZENLEME İŞLEMİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

2.1.Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yapma Yetkisi

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18.m. ve bu maddenin uygulanmasını gösterir yönetmeliğinin birlikte ele alındığında, arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi Belediyeler ve Valilikler tarafından kullanılmaktadır
Burada dikkati çeken husus yukarıda arazi ve arsa düzenlemesinin tarihi seyri sırasında belirtildiği üzere, sadece belediyelere ve belediye sınırlan ile ilgili olarak tanınmış olan arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisinin, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler için valiliklere de tanınmış olmasıdır.
2.1.1-Belediyelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi:
3194 Sayılı kanunun 18.m, 1. f ile yönetmeliğin 5.m, hükmüne göre, belediyelerin düzenleme yetkisi belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yer alan alanlarla sınırlıdır. Yani Belediyeler arazi ve arsa düzenlemesini keyfi olarak kullanamamakta, düzenleme yapılacak alanın ya belediye sınırları içerisinde olması ya da belediye mücavir alan sınırları içerisinde bulunması gerekmektedir.

Belediye sınırlarının nasıl tespit edileceği hususu, 14.4.1930 tarihli ve 1580 sayılı 1580 sayılı Belediye Kanununun ile tarif edilmiş, bu madde çerçevesinde belirlenen sınırlar, yine aynı kanunun 5.m. hükmüne uygun olarak, nüfusun 80 000’nden az olması halinde Belediye Meclisinin kararı, mahalli idare heyetinin mütalaası ve İl İdare Kurulu, fazla olması halinde ise Belediye Meclisi kararı, İdare Kurulunun muvafakatı ve Valiliğin teklifi ve İçişleri Bakanlığı’nı tasdiki ile kesinleşecektir.
Bu şekilde kesinleşen belediye sınırları ile ilgili olarak düzenlenecek sınır kağıdı ile haritalarının bir nüshası belediye, bir nüshası yukarıda tasdik makamı olarak belirtilen makamca, bir nüshası İçişleri Bakanlığı nezdindeki ilgili dosyada muhafaza edilecek, bir nüshası da mahalli Tapu Sicil Müdürlüğüne teslim edilecektir. Dolayısıyla uygulama ile ilgili yetkinin yer yönünden tespitinde bu sınırlar esas alınacaktır.
Mücavir alan ise 3194 sayılı kanunun 5.m. ile imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş alan olarak tanımlanmıştır.
Aynı kanunun 45. m, uyarınca mücavir alan, Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararı esas alınmak suretiyle, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın kararı ile tespit edilecek olup, burada bakanlığın yetkisi bağlı yetki olmayıp, aynen, değiştirerek veya değiştirilmek üzere geri göndermek suretiyle mücavir alan sınırlarına ilişkin işlemleri yapmaya yetkisi vardır.
Şu hususu da belirtmekte yarar vardır ki.bu mücavir alanın belediye sınırlarına bitişik olması şart olmayıp, aynı bir alan veya köy de olabilmektedir. Mücavir alanın tespitine ilişkin usul mücavir alan sınırından çıkarma işlemi için de geçerlidir.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü halde mücavir alana alma veya çıkarına işlemini resen de yapabilmektedir.

2.1.2-Valiliklerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi:
Yine 3194 sayılı kanunun 18. ve uygulama yönetmeliğinin 5.m. uyarınca, yukarıda belirtilen belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan alanlarda ise arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi, mülki sınırlar itibariyle bulunduğu yerin Valiliğine aittir.(AKSAY, 1999)

3.ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ UYGULAMA ESASLARI

3.1- Düzenleme Sahalarının Tesbiti Esasları

“Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulundu¬racak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetin¬dedir.
Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmama¬sına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde imar Kanununun 18 nci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine, plana göre inşaat ruhsatı verilir.”(YILDIZ, 1999)
3.2- Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından,
b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
c) Cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir.
Düzenleme sahasının tesbitinde; düzenleme ile iskana açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşı¬lanmasına dikkat edilir.(İNAM, 1989)
3.3-Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar

İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mev¬zuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir. Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktarı ifraz edilerek, düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir.(İNAM, 1989)

3.4- Toplu İnşaatlarda İmar Düzeni

Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi birbirleri ile ilgili birden fazla binanın veya tesisin;
a) İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti Kanununa göre vaziyet planına esas olmak üzere imar adalarına veya imar parsellerine ayrılarak,
b) Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış alanların, amaçlarına uygun hale getirmek üzere, vaziyet planları dikkate alınarak tevhit edilmek suretiyle,
İmar parselasyon planları yeniden yapılır veya değiştirilir.(YILDIZ, 1999)
3.5- İmar Parsellerinin Oluşturulması Ve Dağıtılmasındaki Esaslar

a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.
b) Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıları tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.
c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde,
İmar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir. Hisselendirme, imar ada veya parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine lal düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.(YILDIZ, 1999)

Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine "imar Kanununun 18. maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır" ibaresi yazılır ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakati ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanunun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verilir. Bu durumda da düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir. Bedele dönüştürmede yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabidir.(AKSAY, 1999)
3.6- Düzenleme Ortaklık Payı Oranına Ait Esaslar

Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO); Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro ve varsa eski imar parsellerinin yüzölçümleri miktarına oranıdır.
Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz. Ancak! taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı imar Kanunun 39. ncu maddesine göre, daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye da edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.(İNAM, 1989)

3.7- Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis

Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi 1 alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanla oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.(YILDIZ, 1999)
3.8- Uygulama Masraflarının Tahsili

İmar planına ve beş yıllık imar uygulama programına dahil olmak şartıyla düzen sahaları, müstakil tapulu gayrimenkullerde herhangi bir mal sahibinin, hisseli gayrimenkullerde mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de tesbit edilir. Bu takdirde, parselasyon masrafları, talepte bulunan mal sahibi yada mal sahip tarafından karşılanır. Öte yandan imar programı gereğince belediyesince ihale edilmek suretiyle yapılan uygulamalarda masraflar belediyesince karşılanır. (YILDIZ, 1999)
3.9- Hisseli Arazi Ve Arsa Satışının Yasaklanması

Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu hükümlerine göre şuyulandırılan, Kat Mülk Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planlan, vaadi sözleşmeleri 3194 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girmesiyle yasaklanmıştır. (YILDIZ, 1999)


4- DÜZENLEMEDE HAZIRLIK ÇALIŞMALARI

4.1- İfraz Ve Tevhid İşlemler (Ayırma Ve Birleştirme)

Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına gün olmak şartıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabilir. Yapılacak işlemin yasal dayanağı 3194 sayılı kanunun 15. maddesidir. (YILDIZ, 1988)
4.2- Tapu Kayıtlarının Ve Haritaların Elde Edilmesi

Düzenleme sahasına giren kadastro ve imar parsellerinin tapu sicil kayıtlarındaki ada ve numaraları, yüzölçümleri, cinsleri, malikleri, hisse oranları ve mülkiyetten gayri ayni ara (rehin, ipotek, geçiş hakkı vs.) ait bilgiler, mahalli tapu kadastro elemanları eliminde belediye veya valiliklerce görevlendirilen personel tarafından çıkartılır. Pafta ekleri mahalli tapu kadastro teşkilatından istenir. (YILDIZ, 1988)
4.3- Haritaların Revizyonu Ve Müktesep Hakların Tesbiti

Düzenleme sahasında ait haritalar yapılırken veya revize edilirken ihya edilir ve gereği kadar çoğaltılır. Ölçü ve hesapları yapılarak kanavasına ve haritasına işlenir. Haritada bulunmayan yapı ve tesislerle parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurlar da ölçülerek haritaya tersim edilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis ve yapılar haritadan iptal edilir. (YILDIZ, 1988)

4.4- Korunması Gereken Yapılar

“İmar mevzuatına göre muhafazası gereken yapıların korunabilmesi amacıyla, bunlar harita diğer gerekli belgeler üzerinde belirtilir”.(YILDIZ, 1999)
4.5- Uygulama Haritalarının Hazırlanması

“Boyut değiştirmeyen şeffaf veya yarı şeffaf altlıklı bütünlemesi yapılmış halihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine düzenleme alanındaki bütün detaylar cephe hatları, yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar Teknik Yönetmelikte belirtilen harita çizim tekniğe uygun şekilde geçirilerek, düzenleme sahasına ait uygulama haritası düzenlenir.” .(YILDIZ, 1999)
4.6- İmar Adalarının Numaralandırılması

“Hazırlanan uygulama haritasındaki imar adalarına, mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca verilen ada numaralarından başlanarak birbirini izleyen ada numarası verilir. Ancak, daha önceden imar uygulaması yapılmış ve imar ada numaraları verilmiş mahallerde bu numaralar, son imar adasına verilen numaradan başlatılır. Numara verilen adalardan herhangi biri(park, yeşil alan vs.) tescile tabi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez.
Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. Adaların yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi düzenlenir.” .(YILDIZ, 1999)


4.7- Adaların Araziye Aplikasyonu
“Düzenleme alanına giren bütün adalar ve umumi hizmetlere ayrılan alanlar araziye aplike edilir. Aplikasyon, nirengi ve poligon noktalarına dayanılarak ve uygulama haritasından alınan uygulama ölçülerini kapsayan uygulama krokileri yardımı ile yapılır.” (YILDIZ, 1999)

4.8- Ada Köşelerinin Arazide Belirtilmesi

“Aplikasyon sonucu yerleri belirtilen bütün ada kırık noktaları, 75 metreyi aşan düz hatlarda her 50 metrede bir ve üst yüzü 15x15cm, alt yüzü 25x25cm ve yüksekliği 50cm olan ve üst ortasında 10cm uzunluğunda ve 1cm çapında demir çubuk yerleştirilmiş bulunan 400 dozlu beton bloklarla işaretlenir. 10cm'lik demir çubuğun tamamı beton içine gömülür. Sert zeminlerde sağlam röperlere bağlanabilecek yerlerde, beton yerine Teknik Yönetmelikte belirtilen diğer işaretler kullanılabilir.” .(YILDIZ, 1999)

4.9- Yapı Ve Tesislerin Korunması

İmar planının bütünlüğüne aykırı düşmemek, yol genişliklerini değiştirmemek ve komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek şartı ile planda kesinlikle belirtilmemiş, imar mevzuatına göre korunması mümkün görülen yapı ve tesislerin korunabilmesini sağlamak amacı ile, aplikasyon sırasında yeni teşekkül edecek hatlar az miktarda kaydırılabilir.
Ada cephe hatları yol genişliklerini değiştirmemek şartıyla 1m zorunluluk halinde ise 2m'ye kadar kaydırılabilir. Kaydırmalarda karşı cephelerdeki binalar plan ve mevzuata göre aykırı duruma getirilemez. (YILDIZ, 1999)
4.10- Yapı Adalarının Kesin Boyutlarının Tesbiti
“Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırık noktaları ve cephe uzunlukları Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülür. Bu ölçüler (röleve ölçüleri), gerektiğinde ada kırık noktalarının koordinatlarının hesaplanmasını sağlayacak tarz ve nitelikte olmalıdır.” (YILDIZ, 1999)

4.11- Hata Sınırı
“Uzunluk ölçüleri gidiş-dönüş olarak yapılır. Ölçü hassasiyeti, aşağıdaki formüllerin verdiği hata sınırı içinde kalacaktır. Gidiş-dönüş, iki ölçü arasındaki fark için;
ds= 0.008-v√s
Dik ayak ve boyları yardımıyla hesaplanan uzunluk ile arazide ölçülen uzunluk arasındaki fark için;
ds = 0,015√s
(s, metre cinsinden ölçülen uzunluğu; ds, hata sınırını göstermektedir.)” (YILDIZ, 1999)
4.12- Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi

Parselasyon planı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının röleve ölçülerine dayanılarak yapılır. Parselasyon plan paftaları, halihazır haritaların pafta anahta¬rına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır. Bu planlar 1/1000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koordinat değerlerine göre ve ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla tersim edilir. (YILDIZ, 1988)
Kadastro haritasının ölçeği parselasyon plan ölçeğine uygun ve kadastro paftası da boyut değiştirmeyen cinsten ise, tersimat kopya usulü ile; ölçeklerin değişik olması veya kadastro paftasının boyut değiştiren bir kağıda çizilmiş bulunması halinde, tersimat kadastro ölçü krokilerindeki değerlere göre yapılır.
Kadastro haritası ölçeği, parselasyon planı ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları hassas pantograf veya fotomekanik usullerle küçültülebilir.
Küçük ölçekli kadastro haritalarından büyütülerek istifade edilemez. Bu durumda kadastro sınırları, parselasyon planına ve ölçü krokilerine göre yeniden tersim edilir.
Kadastro haritası ile parselasyon planı arasında koordinat birliği yoksa, arazide gerekli ölçü yapılarak kadastro koordinatı parselasyon planı koordinatına dönüştürülür. Parselasyon planlarına, varsa sokak ve cadde isim ve numaraları ile meydan isimleri yazılır.
Düzenleme sahasına giren kadastro paftalarının, koordinat veya ölçü değerlerine göre, halihazır haritalara aktarılmaması halinde; 2859 sayılı Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenile¬me Kanunu ile Tapu Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliğinin 22- 27 nci maddelerine göre işlem yapılır. (YILDIZ, 1999)
4.13- Parsel Alanındaki Farkın Giderilmesi
“Parselasyon planına aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüzölçümleri bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılır. İki yüzölçüm arasındaki fark, aşağıdaki formülün verdiği farktan az ise tapu miktarı esas alınır, fazla fark bulunması halinde, mahalli tapu ve kadastro teşkilatı ile iş birliği yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesi sağlanır.
df= 0.00042 M √F
df= Hata sınırı (m2 cinsinden)
M = Parselasyon planı ölçeğinin paydası
F = Yüzölçümü (m2 cinsinden)dir.” (YILDIZ, 1999)
5- DÜZENLEME İŞLERİ

5.1- Kadastro Ayırma Çapı

“Bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için "Kadastro Ayırma Çap," düzenlenir. Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına, giren ve girmeyen kısımların yüzölçümü gösterilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlara, o kadastro adasının son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.
Parselin, sınır dışında kalan parçalan birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar ayrı ayırma çapında gösterilir. Düzenlenen kadastro ayırma çapları, parselasyon planıyla beraber belediye encümenince onaylanır.” (AKSAY, 1999)
5.2- Tapu Kayıtlarına Belirtme Yapılması (Şerh Konulması)

“Düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilecek kayıtlarında "İmar Düzenlemesine" alındığının belirtilmesi istenir. Tapu sicil müdürlüğünce, düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde, bunların düzenlemeye tabi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitleri¬ne izin verilmez. Umumi hizmete yönelik düzenlemeler öncelikle ve acilen sonuçlandırılır.” (YILDIZ, 1999)

5.3- Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı

“Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak "umumi hizmetlere ayrılan miktar" bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir. Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar parsel¬lerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.” (İNAM,1989)
5.4- Düzenleme Ortaklık Payı Oranı Ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı

“Düzenleme ortaklık payı oranı; umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanından düzenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur. Bu oran %35'ten fazla çıktığı takdirde; kamulaş¬tırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35'inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65'e bölünmesiyle bulunur.” (İNAM,1989)
5.5- Düzenleme Ortaklık Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması

Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan topla¬mının %35'inden daha fazla çıkması halinde, bu miktarın %35'e düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir.

Bunlar yetme¬diği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol; park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilirler. Bunlar da yetmediği takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır.
“a) Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları,
b) Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerini en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı,
c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı, kamulaştırılır.” (AKSAY, 1999)
5.6- Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO)

“Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %35'ini geçemez. Düzenleme ortaklık payı oranı ile, düzenlemeye giren her bir kadastro parselinin veya evvelce bir pay alınmamış bir imar parseli varsa, bunların bağış veya düzenleme sebebiyle bulunacak yüzölçümü ile çarpılıp esas yüzölçümünden çıkarılmak suretiyle maliklerin düzenlemeden sonra sahip olması gereken parsel yüzölçümleri elde edilir.” (YILDIZ, 1999)
5.7-Özet Cetvelleri
“Düzenleme sahasına giren her parsele ait düzenleme ortaklık payının, varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken miktarı göstermek üzere 'özet cetvelleri' düzenlenir.”(YILDIZ, 1999)

5.8- İmar Parsellerinin Teşkili

İmar adaları, imar planı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır. Düzenlenen imar adalarının parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak, kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar parselleri tahsis edilebileceği tesbit edilir ve bu amaçla bir "Tahsis Cetveli" düzenlenir.
İmar adaları içerisinde yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve varsa imar parselleri karşılık olarak verildiği, düzenlenecek "Ada Dağıtım Cetvelleri" üzerinde gösterilir. (YILDIZ, 1999)
5.9- İmar Adalarının Parsellenmesi

“İmar adaları, imar planı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak parsellere ayrılır. Alan belirlendikten sonra, parseli hisseli durumda bırakmamak için sınırları, plan ve yönetmeliğine aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir
Meskun sahalarda teşkil edilecek parsele, birden fazla mevcut bina girmesini önlemek ve müstakil hale getirebilmek için, düzgün imar parseli teşkili yerine, mevzuata uygun bina yapılabilecek parsellerde kadastro parsel sınırları, imar parseli sınırı olarak alınabilir.” (YILDIZ, 1999)
5.10- Parsel Numaralarının Verilmesi
“Düzenlenen imar parsellerine, her ada için birden ve kuzey batıdan başlanarak, parsel numarası verilir. Gerektiğinde birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacı ile bir imar adası bir parsel olarak düzenlenebilir.” (YILDIZ, 1999)
5.11- Kadastro Yapılmayan Yerlerdeki Düzenleme İşleri

“Kadastrosu yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri;
a) Halihazır haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da beraber ölçülerek imar parselasyon planına işlenir. Halihazır haritalar kadastro haritası teknik niteliğini taşır.
b) Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu sınırların çevrelediği alan ile tapu kaydı arasında yanılma sınırını aşan farklar yoksa, mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro durumu gibi kabul edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygulaması için kullanılır.
c) İmar planında belirtilen adaların ve umuma ayrılan yerlerin içinde kalan taşınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde (zabıt defteri) yazılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı yazılı olmayanlar dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa, 2644 sayılı Tapu Kanununun 31 ve 32 nci maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan da yararlanılarak ve mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşınmaz mallar tapu haritasına bağlanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilir. Bu yer içindeki hazine, belediye ve diğer kamu kuruluşlarına ait taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, talep halinde, yukarıda belirtildiği şekliyle tapu haritasına bağlanabilir.
d) Mahkeme ilamı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu haritalardan yararlanıla¬bilir.” (YILDIZ, 1999)
5.12- Parselasyon Planlarının Onayı

“Parselasyon planları; düzenleme işlerine ait belgelerle beraber belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer.

Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca, mutad vasıtalarla duyurulur.
Bu sürenin sonunda planlar kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planlarının tescili için, mahalli tapu ve kadastro teşkilatına aşağıdaki bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekir.
a) Parselasyon planının onaylandığı ve ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen yazı,
b) Parselasyonun dayandığı, (ilgili idarece onaylı) ve halen yürürlükteki imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları,
c) Parselasyon planının onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu kararı
d) Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon planının boyut değiştirmeyen şeffaf altlığa çizilmiş aslı ile üç kopyası,
e) Nirengi ve poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokileri, ölçü krokileri, dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden ikişer onaylı örnek.” (YILDIZ, 1999)
5.13- Parselasyon Planlarının Kontrolü

İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetme¬lik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir. (YILDIZ, 1999)

5.14- Tapu Siciline Beyan Ve Tescil

“Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerinin tescili yapılır.” (YILDIZ, 1999)
5.15- Hisse Hesabı

“Muhtelif parsellerden hisselendirme suretiyle teşekkül eden imar parselinin tescili yapılırken, hissenin umumi paydasında en çok 2400 rakamı .esas alınır. Paydanın paya tam bölünemediği durumlarda bölümden elde edilen rakamda, virgülden sonra gelen ilk üç basamak esas alınır. Bilahare yapılan hesaplarda çıkan fark hissedarlar arasında hisseleri oranında dağıtılır.” (YILDIZ, 1999)
5.16- İmar Parselasyon Planlarının Hukuki Geçerliliği

“İmar parselasyon planları tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu Sicili Tüzüğünde belirtilen plan yerine geçer ve mülkiyete ilişkin sınır gösterme işlemleri, mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca bu planlara göre yapılır.” (YILDIZ, 1999)


6- ARSA VE ARAZİ DÜZENLEME İŞLEMLERİNDE KONTROL İŞLEMLERİ

İmar Kanunu'nun 18.maddesine göre yapılan imar planı uygulamalarında;
- Yapım yöntemi,
- İstenen belgeler,
- İzlenecek yol,
- Kontrol işlemleri,
- Tapu Sicil Müdürlüğüne devir işlemleri,
- Tescilden sonra yapılacak işlemler,
açısından işlemlerin 'Kadastro Haritalarındaki Değişiklikler ve Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliğinin Uygulanması ile İlgili Yönerge' hükümleri doğrultusunda nasıl yapı¬lacağı aşağıda özetlenmiştir.
6.1-Yapım Yöntemi
“1- Düzenleme sahası içine giren kadastro parsellerinin sınırları aynı yere ait halihazır pafta¬ya yüklenici tarafından aktarılır.
2- Bu işlemin paftasına uygun olarak aktarılıp aktarılmadığı kadastro elemanlarınca kontrol edilir. Ayrıca düzenleme sahasının dış sınırlarına isabet eden kadastro parsellerinin halihazır paftaya aktarılan sınırları arazide kontrol edilerek konum doğruluğu araştırılır.
3- Halihazır haritaya aktarılan sınırların kadastro paftasına ve zemine uygunluğunun tesbiti halinde halihazır pafta, bu durum belirtilerek kontrol mühendisi ve müdür tarafından imzalanıp tasdik edilir. Ozalit kopyası Kadastro Müdürlüğünde arşivlenir.
4- Halihazır haritaya aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüzölçümleri hesaplanarak senet yüzölçümleriyle karşılaştırılır. Kaba hata bulunması halinde 3402 Sayılı Kanunun 41'inci maddesine göre düzeltme yapılır.
5- Bu kontrol işlemi, parselasyon planının ön kontrolü niteliği taşıdığından ve parselasyon planının kontrolü sırasında da döner sermaye ücreti alınacağından bu kontrol sırasında herhangi bir ücret alınmaz.
6- İmar Kanunun 18'inci maddesine göre yapılan parselasyon işleminde, kadastro paftasının ölçeği ve açılış yöntemine bakılmaksızın, 1/1000 ölçeğinde aşağıda açıklanan esaslar çerçevesinde yeni pafta açılır. Daha sonra yapılacak değişikliklerden bu paftaya girenler dolu pafta sisteminde işlenir. Her işlem için ayrıca pafta açılmaz.” (YILDIZ, 1999)
6.2-İstenen Belgeler

“1- Parselasyon planının onaylandığı, ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescili isteyen ilgili idarenin yazılı talebi,
2- Parselasyonun dayandığı ve ilgili idarece onaylı, halen yürürlükteki imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları,
3- Parselasyon planının onaylandığına dair taşınmaz malın bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl idare Kurulunun olumlu kararı ve bu kararla ilgili belgelerin onaylı örneği,
4- Yüklenici serbest çalışan harita kadastro mühendisinin iş yapım sözleşmesi örneği,
5- Kadastro Müdürlüğünden alınan ve işin yapımında kullanılan belgelerin tahsilat makbuzu örneği,

6- Yeni tesis edilen;
a) Nirengi noktalarına ait;
- Röper krokileri
- Kenar ölçü çizelgeleri
- Açı ölçü ve özet çizelgeleri
- Dengeleme hesapları
- Koordinat hesapları
- Kestirme hesapları
- Koordinat özet çizelgeleri
-.Nokta abrisleri
- Kanava
- Koordinat dönüştürme hesapları
b) Poligon noktalarına ait;
- Röper krokileri
- Kenar ölçü çizelgeleri
- Açı ölçü ve özet çizelgeleri
- Koordinat hesapları
- Koordinat özet çizelgeleri
- Kanava
- Bağlantı ölçüleri
- Koordinat dönüştürme hesapları
c) Nivelman noktalarına ait;
- Röper krokileri
- Ölçü ve hesaplan
- Kanava
7- Sınırlandırma haritası (kadastro görmeyen yerlerde),
8- Düzenleme sınırını gösteren kroki,
9- Düzenleme sahası içine giren kadastro parsellerinin tapu kayıt örnekleri,
10- Ada bölümü krokisi,
11- Röleve ölçü krokileri,
12- Parsel köse noktalarının koordinat özet çizelgeleri,
13-Yüzölçümü hesapları,
14- Fen Klasörü,
15-Ayırma çapı,
Ayırma çapında, parselin düzenleme dışı kalan kısmının köşe noktalarının koordinatları gösterilir.
Ayrıca düzenlemeye giren ve düzenleme dışı kalan kısımlarının da yüzölçümleri yazılır,
16- Yeni imar adaları alan hesap cetvelleri,
17-D.O.P ve D.O.PO. hesabı,
18-Özet cetvelleri,
19-Tahsis cetvelleri,
20- Dağıtım cetvelleri,
21-Pafta indeksi,
22- Pafta (bir asıl birde aslı niteliğinde olmak üzere iki takım kopyası),
23- Parselasyon haritasının üç takım ozalit kopyası,
24- İşin yapım aşamalarını ve karşılaşılan durumlar ile çözümlerini anlatan teknik rapor,
25- Fihrist,
Parselasyon işlemiyle ilgili belgeler bir takım asıl, iki takım aslı niteliğinde olmak üzere üç takım ve cilt halinde Kadastro Müdürlüğüne verilir.” (YILDIZ, 1999)
6.3- İzlenecek Yol

“1. Parselasyon haritalarının (imar planı) kontrolü ve tescili için Valilik veya Belediye Başkanlığı ilgili Kadastro Müdürlüğüne yazılı talepte bulunur.
a) Talep önce genel evrak defterine sonra fen işleri kayıt defterine kaydedilir.
b) İstem belgesi düzenlenir, başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur. Fen işleri kayıt defterinden alınan kayıt tarih ve numarası istem belgesine yazılır. Ayrıca işlemin cinsi istem belgesine işaretlenir, adı ve soyadı bölümüne yazıyı gönderen kurumun adı ile yazının tarih ve sayısı yazılır.
c) İstenen belgelerden eksik olanlar resmi yazı ile ilgili idareye bildirilerek tamamlanması istenir. Parselasyon haritasının kontrolü için gün verilmişse verilen gün ve saat idareye bildirilir.
2- Parselasyon haritalarının kontrolü için "Kadastro Değişiklik ve Kontrollük işlemleri Ücret Çizelgesinde belirtilen ve işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli ilgilisi tarafından Döner Sermaye işletmesi Saymanlığına yatırılır.
Belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının kendi elemanlarınca ve harita mühendisi sorumluluğunda yaptıkları parselasyon haritalarının (imar planları) kontrolünden çizelgede belirtilen ücret alınır. Ancak kamu kurum ve kuruluşları ile TKGM arasında bu konuda protokol düzenlenmesi halinde protokol esasları uygulanır.” (YILDIZ, 1999)
6.4- Kontrol İşlemleri

“1- Kontrol ölçmelerinde en az yapımdaki nitelik ve duyarlıktaki yöntemler uygulanır.
2- Teknik bilgi ve belgelerin Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği ile B.Ö.H.Y. Yönetmeliği'ne uygun olarak düzenlenip düzenlenmediği, düzenleyenlerin unvanı, ad ve soyadları, imzaları, kuruluşun mühür ve kaşesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
3- Parselasyon haritalarının kontrolunda aşağıdaki belge ve hususlar incelenir:
a) Düzenleme sahasına giren parsellerin ayırma çapları, özet cetvelleri, tahsis cetvelleri, dağıtım cetvelleri vb. belgeler,
b) Röleve ölçü krokileri, yüzölçümü hesapları,
c) Pafta,
d) Yer kontrol noktalarının tesis, röper, ölçü, hesap ve kanavaları,
e) İmar ada ve parsellerinin detay noktalarının konum kontrolü,
4) Kontrol mühendisi ve görevli elemanlar tarafından büro ve arazi kontrolleri yapılan haritalarda belirlenen hata ve noksanlıklar madde madde belirtilerek iki nüsha hata ve noksanlıklar listesi düzenlenir. Bu listenin bir nüshası Kadastro Müdürlüğünün yazısı ekinde ilgili kuruma gönderilerek belirtilen hata ve noksanlıkların giderilmesi istenir.

5- İlgili kurum ya da yüklenici (sorumlu) mühendis tarafından hata ve noksanlıkların gideril¬mesinden sonra; arazi ve büro kontrollerinin yapıldığı, yapılan işlerin yönetmeliğe uygun olduğu ve tescilinde teknik yönden bir sakınca bulunmadığını belirten dört nüsha kontrol raporu düzenlenerek kontrol mühendisi ve yüklenici mühendis tarafından imzalanır. Kontrol raporunun bir nüshası haritayı yapan veya yaptıran şahıs veya kuruluşa verilir ve diğer nüshaları parselasyon işlemiyle ilgili ciltlere takılır. (YILDIZ, 1999)
6.5- Tapu Sicil Müdürlüğüne Devir İşlemleri

“1- Kontroldan sonra parselasyon işlemiyle ilgili belgeler üç takım ve cilt halinde kontrol raporu ile birlikte tescil için bir üst yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
2- Tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılarak Tapu Sicil Müdürlüğünce tasdik edilen parselasyon işlemiyle ilgili belgeleri içeren ciltlerin bir takımı Tapu Sicil Müdürlüğünde arşivlenir, diğer ciltler tescili takip eden en geç on gün içinde Kadastro Müdürlüğüne bir üst yazı ile iade edilir. (YILDIZ, 1999)
6.6-Tescilden Sonra Yapılacak İşlemler

“1- Düzenleme sınırları içinde kalan kadastro paftaları ile yeni açılan paftalarının bağlantıları Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 300/2/19 sayılı Genelge eki Yönerge'nin 17'inci maddesine uygun olarak yapılır. Değişiklik kadastro parsellerinin fen klasöründe de belirtilir.
2- Parselasyon işlemiyle ilgili belgeleri içeren ciltlerin bir takımı Kadastro Müdürlüğünde arşivlenir diğer takımı ise Kadastro Müdürlüğüne ulaştığı tarihi takip eden ayın onuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne / Bölge Müdürlüğüne bir üst yazı ile gönderilir

3- Yeni açılan paftaların bir kopyası onaylanarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilir. Aynı pafta kapsamında kalan daha sonra yapılacak değişiklikler için ayrıca pafta gönderilmez. (YILDIZ, 1999)

7.UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Bir beldenin düzenli gelişmesi, imar planının yapılaşma ihtiyacının önceden tesbit edilerek hazırlanmasına, hazırlanan bu imar planının yapılaşma ihtiyacının belirlenmesinden önce mekana yansıtılmasına bağlıdır. Ancak planlama teorik ve teknik açıdan yeterli görülse de bunun mekana yansıtılması olayında planda öngörülen şartlar her zaman sağlanamamaktadır.
İmar planı uygulamalarında genelde karşılaşılan problemler üç grupta incelenebilir:
- Teknik Problemler
- Hukuki Problemler
- Ekonomik Problemler
7.1. Teknik Problemler

İmar Planlarının yapımına esas olan halihazır haritalar kadastral olmadığı için plan yapan müellifin kadastro parsellerinin plan dolayısıyla, uygulamayı güçleştirecek tarzda parçalandığını görememektedir. Bu bakımdan, planlar mutlaka kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılmalıdır. 3402 Sayılı Yeni Kadastro Kanunu ve Büyük ölçekli Haritalar Yapım Yönetmeliği kadastro haritalarının topografik olması şartını getirmiştir, Bu uygulandığı takdirde, buna göre yapılan haritalarda bu özellikler mevcut olacaktır. (BIYIK, 1990)

“Eğer halihazır haritaya plan yapmak amacıyla kadastro durumu işlenecekse, bu mutlaka bir harita mühendisi tarafından yaptırılmalıdır. Ayrıca imar planlarına Karayolları, DDY, DSİ ve diğerleri tarafından yapılan tesislerle, TEK tarafından planlanan trafo ve pilon yerleri de işlenmelidir. Özellikle pilon yerleri imar adalarının içerisine düşürülme düşürülmemelidir.. Çünkü bu, dağıtımda büyük hukuki zorluklara sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
İmar planları yapılırken DOPO %35 oranında olabilecek şekilde planlama yapılma sı ve müellifin düzenleme bölgesi sınırlarını da planda göstermesi çok yararlı olacaktır. Ancak bunun için kullanılan altlık mutlaka güncelleştirilmiş standart Topografik Kadastral harita olmalıdır. Böylece daha adil uygulama yapılabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama başladığında, eldeki haritaların halihazır ve kadastral nitelik bakımından son durumu gösterir olması gerekir Ayrıca belediyelerin verdiği imar planlarına da son tadiller işlenmiş olmalıdır. (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 12. maddesine göre kamu hizmet bina ve tesisleri için ayrılması gereken alanların düzenlemeye giren bütün parsellerden orantılı olarak kesilmesi sözkonusudur. Plan yapılırken bu tesislerin varsa öncelikle belediye ve hazine arazilerinin bulunduğu alanlara kaydırılması daha isabetli olacaktır.
Bu mümkün olmadığı takdirde bu tesisler için bir tek parsel yerine birkaç mülkiyeti, kapsa yan parsellerin ortak sınırlarının bulunduğu yerler seçilerek parsel sahiplerinin arazilerinden uzaklaşması önlenmelidir.
Düzenleme bölgesinin seçiminde DOPO % 35'i sağlayacak şekilde ayarlama yapılırken kamu tesisleri alanları homojen dağıtılmalıdır. Örneğin, her bölgede bir okul, bir kreş, bir cami kalması gibi. Uygulamaya başlandığında karşılaşılan teknik sorunların başında kadastronun yetersizliği gelmektedir. Bilindiği gibi bir yerde 18. madde uygulamasına başlandığında ilk önce kadastronun yapılıp yapılmadığına bakılmaktadır.” (BIYIK, 1990)
Kadastrosu henüz yapılmamış yerler için her ne kadar da imar uygulaması yapmak mevzuata göre mümkün görülmekte ise de, pratikte bunun çok güç olduğu ve belediyelere normal uygulamalara göre büyük külfet getireceği için çok zorunlu haller dışında yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
Bazı yerlerde kadastro yapılmış olsa bile imar planının dayandırıldığı halihazır harita ile ölçek birliği olmadığı takdirde kadastro haritasının ölçeği imar uygulama haritasının ölçeğine dönüştürülür. Koordinat birliği yoksa koordinat sistemleri arasında dönüşüm yapılmak suretiyle ortak koordinat sistemleri elde edilir. Ancak her iki uygulamada oldukça külfetli olup özel araç gereçler gerektirmektedir. Bunun için, ölçek değiştirme ve koordinat transformasyonu yapmaya yarayan mekanik, optik ve elektronik aletlerden yararlanılır. Ayrıca düzenleme bölgesinde bu işler için kullanılacak nitelikte yeterli sayıda sabit noktalar da bulunması gerekmektedir (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması daha ziyade yapısız veya az yapılaşmış semtlerde yapılmak tadır. Eğer bunların kadastrosu biraz eski ve tapulama ile yapılmış ise, ölçek ve koordinat farklılığı sorununa bir de halihazır mülkiyet durumu ile paftaların uyuşmaması da eklenmektedir. Tapuda işlem görmemiş veya değişikliği paftalara işlenmemiş hisseli tasarruflar, ifraz ve tevhid uygulamaları işi oldukça zorlaştırmakladır. Bu gibi yerlerde kadastronun yenilenmesi veya yenileme ile imar uygulamasının birlikte yapılabilmesini temin ve teşvik edecek yasal düzenlemelere gidilmesi uygun olacaktır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 27. maddesine göre yapılan kadastro parsellerinin alan kontrollerinde tecvizi aşan farkların giderilmesinde mahalli tapu ve kadastro teşkilatları ile işbirliği yapılmasında zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bunda kadastronun eskiliğinin de rolü olmaktadır.
Uygulama sonunda oluşan parselasyon planı bu konuda uzmanlaşmış kişi veya üniversitelerin ilgili bölümler oluşturulacak bir kurul tarafından ön incelemeye tabi tutul malıdır. Böylece gözden kaçabilecek bazı hatalı dağıtımlar önlenmiş olur veya daha rasyonel bir dağıtım planı kurulabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama sonuçlarının daha iyi görülebilmesi için belediyenin alt yapı çalışmalarını uygulamadan hemen sonra başlatarak parsellere arsa niteliğini kazandırması gereklidir Bunun gecikmesi vatandaşları huzursuz edebilir ve uygulamaya olan güveni sarsabilir. (BIYIK, 1990)
7.2. Hukuki Problemler ve Öneriler

“Hukuki problemlerin bir kısmı tapu sicil mevzuatından kaynaklanmaktadır. Düzenleme bölgesindeki kadastro parsellerinin hisseli satış sonunda tapu sicilindeki hisselendirmeler de hatalar olabilmekte, hisse toplamları parsel alanından farklı çıkabilmektedir. Bu gibi hataların düzeltilmesi, Tapu Sicil Nizamnamesinin 107. maddesine göre ilgilisinden muvafakat alınmak suretiyle veya dava açılarak yapılmaktadır. Bu davaların sonucunu beklemek de parselasyon işlemini yavaşlatmakta, bazen da bir süre askıya alınmasına sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulamasının siyasi tercihlerin üzerinde tutulması ve belediyelerin bu uygulama için mecbur edilmesi şarttır. Aksi halde, siyasi endişeler dolayısıyla belediyeler buna el atmamaktadırlar. Çünkü uygulama yapmayan bir belediye yönetimi vatandaşlarca eleştirilmemesine karşılık uygulama yapanlar daha çok tenkit edilebilmektedirler.(İNAM, 1989)
Uygulama bölgesinde mülk sahibi olanlar mülklerinin başında bulunmayabilirler. Uygulamanın yapılacağı yer ve zaman ilgililere önceden tebliğ edildiği takdirde yasal hakların korunmasında ve kullanılmasında bilgilendirilmiş olacaklardır. (BIYIK, 1990)
“18. Madde uygulaması kamu menfaatleri ve mülkiyet hakları ile yakından ilişkilidir. Bu nedenle uygulamayı yapacak kişilerin gerekli teknik bilgilerin yanı sıra taşınmaz mal hukuku konusunda da yeterli bilgiye sahip olmaları lazımdır. Bunun için elemanlar meslek içi eğitime tabi tutulabilirler. Bu amaçla üniversitelerden de yararlanılabilir.” (BIYIK, 1990)
Uygulamaya yapılan itirazların konuyla ilgili özel ihtisas mahkemelerinde görüşülmesi uygulamanın hızını arttıracaktır. Bu iş için kadastro mahkemelerine benzer şekilde özel ihtisas mahkemeleri kurulabilir.
“Uygulamanın tescil aşamasında da karşılaşılan birtakım sorunlar vardır. Bunların başlıcaları;
- Şuyulandırmada hisse tayini,
- Düzenleme bölgesindeki tescil dışı yerlerin tescili,
- Üzerinde yapı bulunan imar parselinin hisseli olarak tescili,
- Düzenleme sonucu oluşacak parsellerin cins değişikliğinin yapılması,
- Şehir ve köy ortak sınırındaki, imar parselinin tescili
olarak sıralanabilir. Bu sorunların uygulamada nasıl çözümlendiği makale halinde daha önce yayınlanmıştır.
Son olarak, uygulama hakkında vatandaşların da bilgilendirilmesi gereğini de vurgulamaktadır. Bu amaçla belediyeler halka açık seminerler düzenleyebilirler.” (BIYIK, 1990)
7.3. Ekonomik Problemler

“Belediyeler mali problemleri de plan uygulamalarını yavaşlatmaktadır. Dolayısıyla beldenin ihtiyacını olan plana uygun, sosyal ve teknik altyapının tamam olduğu imar parselleri üretilememekte, yapılaşma plana aykırı olmaktadır. Bu sebeple belediyelere ekonomik açıdan kaynak yaratılmalıdır.
D.O.P.O. %35 ‘ten fazla olan bölgelerde belediyeler kamulaştırmadan kaçmak için düzenlemeye gitmemekte, sonuçta arsa üretimi yavaşlamaktadır. Şehir plancılarının, D.O.P.O. nın % 35 ‘i geçmeyecek şekilde planlamayı dikkate almaları ya da belediyelere, yeni bir yasal düzenleme getirilerek + % 5 oranında bir hareket serbestisi sağlanması yararlı olacaktır.” (İNAM, 1989)
8. SONUÇLAR VE ÖNERİLER

İmar uygulama planları, beldenin son durumunu gösteren halihazır haritalar üzerinde oluşturularak planların güncelliği sağlanmalıdır. Bu aşamada yerel yönetimler bünyesinde oluşturulacak teknik hizmetler komisyonu(şehir plancısı, mimar, sosyolog, harita mühendisleri, vb.) öngörülen meslek grupları temsilcilerinin oluşturacağı heyetin değerlendirmeleri dikkate alınmalıdır. Plan tadilat (yenileme) işlemine önemli gerekçeler olmadıkça yer verilmemelidir.
Uygulama çalışmalarında, yetki ve onama işlemlerinin merkeziyetçilikten kurtarılarak yerel yönetimlere (belediye) indirilmesi 3194 sayılı İmar Kanununun getirdiği olumlu bir gelişme kabul edilmelidir. Ancak, teknik elemanı bulunmayan veya yeterli olmayan belediyeliklerde konu üzerinde hassasiyetle durulmalıdır. Tereddüt halinde komşu veya merkez ilçe belediyelerin imkan ve tecrübelerinden yararlanma yoluna gidilmelidir.
“- 2981 sayılı İmar Affı Kanunu çerçevesinde yapılacak kadastral çalışmalara konu olan bölgelerde, bu çalışmaların hemen devamında düzenleme çalışmaları başlatılmalıdır.
- Arazi Bilgi Sistemi bünyesinde oluşturulacak “Çok Amaçlı Koordinat Kadastrosu” na konu edilmiş kadastro parselleri üzerinde düzenleme çalışmaları başlatılmalı, dolayısıyla kadastro parsellerine ilişkin veriler düzenleme çalışmalarına altlık teşkil ettirmelidir.
- Sınır düzeltmesi işleminin, imar kanunu içerisindeki kapsamı genişletilerek düzenlemeyi destekleyici nitelikte sınır düzeltmesi, çalışmaların işlerlik kazandırılması, kanunun uygulamaya yönelik formüle edilmesi yararlı olacaktır.

- Düzenleme ortaklık payı meskun alanlarda yapılacak çalışmalarda maksimum %35’te kalması sağlanırken bu oranın daha önce tarımsal amaçlarla kullanıldığı yeni imara açılacak bölgelerde %50 olarak kabul edilmesi ve ihtiyaç dahilinde plan estetiklerinde zorunlu kısıtlamalara gitmemek gibi nedenlerle uygulayıcıyı da rahatlatması açısından + % 5’lik hareket serbestisinin tanınması gerekli ve yeterli olmaktadır.” (İNAM, 1989)
Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu gereği halen uygulanmakta olan ve düzenleme ortaklık payının alan itibariyle eşorantılılık ilkesince alınması bu çalışmaların bir an önce durdurularak bu payın, mevcut kanunun ilgili maddesinde değişiklik yapılarak eşdeğerlilik ilkesince alınması, mülkiyet ve kullanımı haklarını korumak için zorunludur. Zira farklı konum ve kullanımdaki parsellerden eşit oranda kesintiyle katılım sağlamak, anayasal haklara da ters düşer.














KAYNAKÇA

AKSAY Behlül, “Arazi Ve Arsa Düzenlemesi” ANKARA, 1999, S:60-119

BIYIK, Cemal, “18. Madde Uygulamaları Semineri”ANKARA,1990,
S :25-34, 79-82
İNAM, Şaban, “Arazi Ve Arsa Düzenlemesi Ve 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uygulamaları” KONYA, 1989, S :9-22, 95-103
KELEŞ,Ruşen “Kentleşme Politikası”,ANKARA,1996, S :198

YILDIZ,Ferruh, “İmar Bilgisi” ANKARA, 1999, S :199

YILDIZ,Ferruh, “3194 Sayılı İmar Yasası Çerçevesinde Arsa Ve Arazi Düzenlemesi Yoluyla Yapılan Uygulamalar” KONYA, 1988

www.hkmo.gov.tr.
www.kentli.org
















EKLER














İmar Kanununun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
Amaç
Madde 1 - Yönetmeliğin amacı; 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin, nerelerde ve ne şekilde tatbik edileceği ve bununla ilgili diğer hususlara açıklık getirmektir.
Kapsam
Madde 2 - Bu Yönetmelik, belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında düzenlenmiş uygulama imar planı alanları içindeki binalı ve binasız arazi ve arsa düzenlemelerini kapsar.
Kanuni Dayanak
Madde 3 - Bu Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanununun 44/I-c maddesi hükmü gereğince düzenlenmiştir.
Tanımlar
Madde 4 - Bu Yönetmelikte sözü geçen ve Kanunda yer almayan tanımlar aşağıda açıklanmıştır.
a) Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır.
b) Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
c) Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muavafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir.
d) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçüm miktarına oranıdır.
e) Özet Cetvel: Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.
f) Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakatı ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir.
g) Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir.
h) Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.
i) Kroki: Yaklaşık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin çizimidir.
1) Röperli Kroki: Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.
2) Ebadlı Kroki: Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.
3) Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir.
j) Parsel Numarası: Bir ada içindeki parsellere, her ada için (1) den başlıyarak verilen numaradır.
k) Parselasyon Planı: İmar plânının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır.
l) Hata Sınırı: Ölçü değerleri ile plân değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır.
m) Teknik Yönetmelik: 1/2500 ve daha büyük ölçekli harita ve planların yapılmasına ait yönetmelik.

İKİNCİ BÖLÜM
Uygulama Esasları
Düzenleme Sahalarının Tespiti Esasları
Madde 5 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir.
Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.
Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir.
Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir.

Düzenleme Sınırının Geçirilmesi
Madde 6 - Düzenleme Sınırı;
a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırından,
b) İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
c) Cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.
Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir.
Düzenleme Sahasına Alınacak Umumi Hizmet Alanlarının Sağlanması
Madde 7 - Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar plânı ile getirmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir.
Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar
Madde 8 - İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir.
Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir.
Toplu İnşaatlarda İmar Düzeni
Madde 9 - Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi birbirleri ile ilgili birden fazla binanın veya tesisin:
a) İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti Kanununa göre vaziyet plânına esas olmak üzere imar adalarına veya imar parsellerine ayrılarak,
b) Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış alanların, amaçlarına uygun hale getirmek üzere, vaziyet planları dikkate alınarak tevhit edilmek suretiyle, İmar parselasyon planları yeniden yapılır veya değiştirilir.
İmar parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar
Madde 10 - İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır.
a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.
b) Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır,

c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde,
İmar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
Hisselendirme, imar ada ve parselin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı olarak hesaplanır.
Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine "İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır" ibaresi yazılır.
Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınmadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır.
Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabidir.
Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranına Ait Esaslar
Madde 11 - Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarlarına oranıdır.
Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz.
Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35'e tamamlayan fark düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis
Madde12 - Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.
Uygulama Masrafının Tahsili
Madde 13 - İmar planına ve beş yıllık imar uygulama programına dahil olmak şartıyla düzenleme sahaları, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğun talebi üzerine de tespit edilir. Bu takdirde, parselasyon masrafları talepte bulunan mal sahipleri tarafından karşılanır.
Hisseli Arazı ve Arsa Satışının Yasaklanması
Madde 14 - Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri yolu ile satılanlar hariç, imar plânı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Hazırlık Çalışmaları
İfraz ve Tevhid İşlemleri
Madde 15 - Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.
Tapu Kayıtlarının ve Haritalarının Elde Edilmesi
Madde 16 - Düzenleme sahasına giren kadastro ve imar parsellerinin tapu sicil kayıtlarındaki ada ve parsel numaraları, yüzölçümleri, cinsleri, malikleri, hisse oranları ve mülkiyetten gayri ayni haklara ait bilgiler, mahalli tapu kadastro elemanları gözetiminde belediye veya valiliklerce görevlendirilen personel tarafından çıkartılır. Pafta örnekleri mahalli tapu kadastro teşkilatından istenir.
Haritaların Revizyonu ve Müktesep Hakların Tespiti
Madde 17 - Düzenleme sahasına ait haritalar yapılırken veya revize edilirken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bilgi veriliir. Revize işleminde harita sabit tesisleri ihya edilir ve gereği kadar çoğaltılır. Ölçü ve hesapları yapılarak kanavasına ve haritasına işlenir. Haritada bulunmayan bütün yapı ve tesislerle parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurlar da ölçülerek haritaya tersim edilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis ve yapılar haritadan iptal edilir.
Korunması Gereken Yapılar
Madde 18 - İmar mevzuatına göre muhafazası gereken yapıların korunabilmesi amacıyla, bunlar harita ve gerekli belgeler üzerinde belirtilir.
Uygulama Haritalarının Hazırlanması
Madde 19 - Boyut değiştirmeyen şeffaf veya yarı şeffaf altlıklı bütünlenmesi yapılmış halihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine düzenleme alanındaki bütün detaylar -cephe hataları, yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar - Teknik Yönetmelikte belirtilen harita çizim tekniğine uygun şekilde geçirilerek, düzenleme sahasına ait uygulama haritası düzenlenir.
İmar Adalarının Numaralandırılması
Madde 20 - Hazırlanan uygulama haritasındaki imar adalarına, mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca verilen ada numarasından başlanarak birbirini izleyen ada numarası verilir. Ancak, daha önceden imar uygulaması yapılmış ve imar ada numaraları verilmiş mahallerde bu numaralar, son imar adasına verilen numaralardan başlatılır.
Numara verilen adalardan herhangi bir tescile tabi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez.
Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. Adaların yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi düzenlenir.
Adaların Araziye Aplikasyonu
Madde 21 - Düzenleme alanına giren bütün adalar ve umumi hizmetlere ayrılan alanlar araziye aplike edilir. Aplikasyon, nirengi ve poligon noktalarına dayanılarak ve uygulama haritasından alınan uygulama ölçülerini kapsayan uygulama krokileri yardımı ile yapılır.
Ada Köşelerinin Arazide Belirtilmesi
Madde 22 - Aplikasyon sonucu yerleri belirtilen bütün ada kırık noktaları, 75 metreyi aşan düz hatlarda her 50 metrede bir ve üst yüzü 15x15, alt yüzü 25x25 ve yüksekliği 50 cm. olan ve üst ortasında 10 cm. uzunluğunda ve 1 cm çapında demir çubuk yerleştirilmiş bulunan 400 dozlu beton bloklarla işaretlenir. 10 cm. lik demir çubuğun tamamı beton içine gömülür. Sert zeminlerde sağlam röperlere bağlanabilecek yerlerde, beton yerine Teknik Yönetmelikte belirtilen diğer işaretler kullanılabilir.
Yapı ve Tesislerin Korunması
Madde 23 - İmar plânının bütünlüğüne aykırı düşmemek, yol genişliklerini değiştirmemek ve komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek şartı ile, plânda kesinlikle belirtilmemiş, imar mevzuatına göre korunması mümkün görülen yapı ve tesislerin koru-nabilmesini sağlamak amacı ile, aplikasyon sırasında yeni teşekkül edecek hatlar az miktarda kaydırılabilir.

Yapı Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti
Madde 24 -Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırı noktaları ve cephe uzunlukları Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülür. Bu ölçüler (rölöve ölçüleri), gerektiğinde ada kırık noktalarının koordinatlarının hesaplanmasını sağlayacak tarz ve nitelikte olmalıdır.
Hata Sınırı
Madde 25 - Uzunluk ölçüleri gidiş -dönüş olarak yapılır. Ölçü hassasiyeti aşağıdaki formüllerin verdiği hata sınırı içinde kalacaktır.
Gidiş-dönüş, iki ölçü arasındaki fark için ds= 0.008¬¯s
Dik ayak ve boyları yardımıyla hesaplanan uzunluk ile arazide ölçülen uzunluk arasındaki fark için ds=0,015¬¯s (s metre cinsinden ölçülen uzunluğu, ds hata sınırını göstermektedir.
Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi
Madde 26 - Parselasyon plânı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının rölöve ölçülerine dayanılarak yapılır. Parselasyon plân paftaları, halihazır haritaların pafta anahtarlarına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır.
B plânlar 1/1000 veya daha büyük ölçeklerdehazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koordinat değerlerine göre ve ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla tersim edilir.
Kadastro haritasının ölçeği parselasyon plân ölçeğine uygun ve kadastro paftası da boyut değiştirmeyen cinsten ise, tersimat kopya usulü ile; ölçeklerin değişik olması veya kadastro paftasının boyut değiştiren bir kağıda çizilmiş bulunması halinde, tersimat kadastro ölçü krokilerindeki değerlere göre yapılır.
Kadastro haritası ölçeği, parselasyon plânı ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları hassas pantoğraf veya fotomekanik usullerle küçültülebilir.
Küçük ölçekli kadastro haritalarından büyültülerek istifadee edilemez. Bu durumda kadastro sınırları, parselasyon planına ve ölçü krokilerine göre yeniden tersim edilir.
Kadastro haritası ile parselasyon planı arasında koordinat birliği yoksa, arazide gerekli ölçü yapılarak kadastro koordinatı parselasyon planı koordinatına dönüştürülür. Parselasyon planlarına, varsa sokak ve cadde isim ve numaraları veya meydan isimleri yazılır.

Düzenleme sahasına giren kadastro paftalarının, koordine veya ölçü değerlerine göre, halihazır haritalara aktarılmaması halinde; 2859 sayılı Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Kanunu ile Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliğinin 22 - 27 inci maddelerine göre işlem yapılır.
Parsel Alanında Farkın Giderilmesi
Madde 27 - Parselasyon plânına aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüzölçümleri bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılır.
İki yüzölçümü arasındaki fark, aşağıdaki formülün verdiği farktan az ise tapu miktarı esas alınır; fazla fark bulunması halinde, mahalli tapu ve kadastro teşkilatı ile işbirliği yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesi sağlanır.
df=0,00042 M ¬¯F
df= Hata sınırı (M2 cinsinden)
M = Parselasyon plânı ölçeğinin paydası
F= Yüzölçümü (M2 cinsinden) dir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Düzenleme İşleri
Kadastro Ayırma Çapı
Madde 28 - Bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için "Kadastro Ayırma Çapı" düzenlenir.
Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü gösterilir.
Düzenleme sınırı içinde kalan kısım için parsel numarası verilmeyip, imar planı numarası belirtmekle yetinilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlara, o kadastro adasının son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.
Parselin sınır dışında kalan parçaları birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.
Düzenlenen kadastro ayırma çapları, parselasyon planıyla beraber belediye encümenince onaylanır.




Tapu Kayıtlarına Belirtme Yapılması
Madde 29 - Düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtlarında "İmar Düzenlenmesine" alındığının belirtilmesi istenir.
Tapu sicil müdürlüğünce, düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde, bunların düzenlemeye tabi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitlerine izin verilmez.
Umumi hizmete yönelik düzenlemeler öncelikle ve acilen sonuçlandırılır.
Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı
Madde 30 - Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak "umumi hizmetlere ayrılan miktar" bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir.
Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı
Madde 31 - Düzenleme ortaklık payı oranı ve kamulaştırılacak alan tutarı şu şekilde hesaplanır.
Düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin, düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanından düzenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur.
Bu oran % 35'ten fazla çıktığı takdirde; kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 35'inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65'e bölünmesiyle bulunur.
Düzenleme Ortaklık Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması
Madde 32 - Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın düzenlemeye giren alan toplamının % 35 'inden daha fazla çıkması halinde, bu miktarın % 35'e düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyon ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilirler.
Bunlar da yetmediği takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır.
a) Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları,
b) Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı,
c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı kamulaştırılır.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranı
Madde 33 - Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin % 35'ini geçemez.
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile orantılı olarak alınır.
Düzenleme ortaklık payı oran ile, düzenlemeye giren her bir kadastro parselinin veya evvelce bir pay alınmamış bir imar parseli varsa, bunların bağış veya düzenleme sebebiyle bulunacak yüzölçümü ile çarpılır esas yüzölçümünden çıkarılmak suretiyle maliklerin düzenlemeden sonra sahip olması gereken parsel yüzölçümleri elde edilir.
Özet Cetvelleri
Madde 34 - Düzenleme sahasına giren beher parsele ait düzenleme ortaklık payının, varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken miktarı göstermek üzere özet cetvelleri düzenlenir.
İmar Parsellerinin Teşkili
Madde 35 - İmar adaları, imar planı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır.
Düzenlenen imar adalarının parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak, kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar parselleri tahsis edilebileceği tespit edilir ve bu amaçla bir "Tahsis Cetveli" düzenlenir.
İmar adaları içerisinde yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve varsa imar parselleri karşılık olarak verildiği, düzenlenecek "Ada Dağıtma Cetvelleri" üzerinde gösterlir.

İmar Adalarının Parsellenmesi
Madde 36 - İmar adaları, imar plânı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak parsellere ayrılır.
Alan belirlendikten sonra, parseli, hisseli durumda bırakmamak için sınırları, plân ve yönetmeliğine aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir.
Meskun sahalarda teşkil edilecek parsele, birden fazla mevcut bina girmesini önlemek ve müstakil hale getirebilmek için, düzgün imar parseli teşkil yerine, mevzuata uygun bina yapılabilecek parsellerde kadastro parsel sınırları, imar parseli sınırı olarak alınabilir.
Parsel Numarası Verilmesi
Madde 37 - Düzenlenen imar parsellerine, her ada için birden ve kuzey batıdan başlanarak, parsel numarası verilir.
Gerektiğinde birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacı ile bir imar adası bir parsel olarak düzenlenebilir.
Kadastro Yapılmayan Yerlerdeki Düzenleme İşleri
Madde 38 - Kadastrosu yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri:
a) Halihazır haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da beraber ölçülerek imar parselasyon planına işlenir. Halihazır haritalar kadastro haritası teknik niteliğini taşır.
b) Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu sınırların çevrelediği alan ile tapu kaydı arasında yanılması sınırını aşan farklar yoksa, mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro durumu gibi kabul edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygulaması için kullanılır.
c) İmar plânında belirtilen ve umuma ayrılan yerlerin içinde kalan taşınmaz malların yüzölçümünün, tapu sicilinde (zabıt defteri) yazılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı yazılı olmayanlar dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa, 2644 sayılı Tapu Kanununun 31 ve 32 nci maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan da yararlanılarak ve mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşınmaz mallar tapu haritasına bağlanarak arazi ve varsa düzenlemesi yapılabilir.
Bu yer içindeki hazine, belediye ve diğer kamu kuruluşlarına ait taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, talep halinde, yukarıdaki esaslara göre tapu haritasına bağlanabilir.
d) Mahkeme ilamı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu haritalardan yararlanılabilir.

Parselasyon Planlarının Onayı
Madde 39 - Parselasyon plânları, düzenleme işlerine ait belgelerle beraber belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu plânlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca, mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda plânlar kesinleşir. Kesinleşen parselasyon plânlarının tescili için, mahalli tapu ve kadastro teşkilatına aşağıdaki bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekir.
a) Parselasyon plânının onaylandığı ve ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen yazı.
b) Parselasyonunun dayandığı (ilgili idarece onaylı) ve halen yürürlükteki imar plânının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları,
c) Parselasyon plânının onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu kararı örneği,
d) Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon plânının boyut değiştirmeyen şeffaf altlığa çizilmiş aslı ile üç kopyası,
e) Nirengi ve poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokileri, ölçü krokileri, dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden ikişer onaylı örnek.
Parselasyon Planlarının Kontrolü
Madde 40 - İmar parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.
Tapu Siciline Beyan ve Tescil
Madde 41 - Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerinin tescili yapılır.
Hisse Hesabı
Madde 42 - Muhtelif parsellerden hisselendirme suretiyle teşekkül eden imar parselinin tescili yapılırken, hissenin umumi paydasında ve çok 2400 rakamı esas alınır. Paydanın paya tam bölünemediği durumlarda bölümden elde edilen rakamda, virgülden sonra gelen ilk üç basamak esas alınır. Bilahare yapılan hesaplamalarda çıkan fark hissedarlar arasında hisseleri oranında dağıtılır.
İmar Parselasyon Planlarının Hukuki Geçerliliği
Madde 43 - İmar parselasyon plânları, tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüğünde belirtilen plân yerine geçer ve mülkiyete ilişkin sınır gösterme işlemleri mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca bu plânlara göre yapılır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yürürlük ve Yürütme
Yürürlük Madde 44 - Bu Yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanunu ile birlikte yürürlüğe girer.
Yürütme
Madde 45 - Bu Yönetmeliği Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.